Befreiung vom Bebauungsplan (§ 31 BauGB)

Eine Befreiung vom Bebauungsplan nach § 31 Abs. 2 BauGB erlaubt ein Bauvorhaben, das einer Festsetzung des Plans widerspricht – etwa zur Bauhöhe, zur überbaubaren Fläche oder zur Dachform. Sie ist möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und ein gesetzlicher Grund vorliegt. Über die Erteilung entscheidet die Behörde nach Ermessen; einen Anspruch gibt es in der Regel nicht.

Viele Bauvorhaben scheitern nicht am grundsätzlichen Baurecht, sondern an einer einzelnen Festsetzung des Bebauungsplans: ein Meter zu hoch, die Baugrenze leicht überschritten, das falsche Dach. Genau für solche Fälle gibt es Ausnahmen, Befreiungen und Abweichungen. Dieser Ratgeber erklärt die drei Instrumente, ihre Voraussetzungen, den Ablauf und die Kosten – und was die Reform 2025 verändert hat.

Ausnahme, Befreiung, Abweichung – drei Begriffe richtig einordnen

Im Alltag werden die Begriffe oft vermischt, juristisch sind es drei verschiedene Instrumente mit unterschiedlichen Rechtsgrundlagen:

• Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB): Der Bebauungsplan selbst sieht die Ausnahme „nach Art und Umfang ausdrücklich” vor. Der Plan eröffnet also bewusst einen Spielraum, den die Behörde bei Bedarf nutzen kann.
• Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB): Hier weicht das Vorhaben von einer Festsetzung ab, die der Plan eigentlich verbindlich vorgibt. Die Befreiung greift damit tiefer ein und ist an strengere Bedingungen geknüpft.
• Abweichung (Landesbauordnung): Sie betrifft nicht das Bauplanungsrecht (BauGB), sondern das Bauordnungsrecht der Länder – zum Beispiel von Abstandsflächen, Brandschutz- oder Stellplatzvorgaben. Geregelt ist sie in den jeweiligen Landesbauordnungen.

Der entscheidende Unterschied zwischen Ausnahme und Befreiung lautet also: Die Ausnahme ist im Plan schon angelegt, die Befreiung durchbricht eine Festsetzung. Wer von einer Festsetzung abweichen will, die der Plan nicht selbst zur Disposition stellt, braucht eine Befreiung.

Kriterium	Ausnahme (§ 31 Abs. 1)	Befreiung (§ 31 Abs. 2)	Abweichung (LBO)
Rechtsgrundlage	§ 31 Abs. 1 BauGB	§ 31 Abs. 2 BauGB	Landesbauordnung
Bezugspunkt	Bauplanungsrecht	Bauplanungsrecht	Bauordnungsrecht
Im Plan vorgesehen?	ja, ausdrücklich	nein	—
Typischer Fall	Nutzung, die der Plan „ausnahmsweise” zulässt	Überschreiten von Baugrenze, Höhe, Dachform	Abstandsfläche, Brandschutz, Stellplätze
Grundzüge der Planung	bleiben gewahrt	dürfen nicht berührt werden (Abs. 2)	nicht relevant
Entscheidung	Ermessen der Behörde	Ermessen der Behörde	Ermessen der Behörde

Die Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB im Detail

Die Befreiung ist der praktisch wichtigste Fall. Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und zusätzlich einer von drei Gründen vorliegt:

1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern die Befreiung – dazu zählen ausdrücklich auch die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, der Bedarf zur Unterbringung von Geflüchteten, Anlagen für soziale Zwecke und der zügige Ausbau erneuerbarer Energien.
2. Die Abweichung ist städtebaulich vertretbar.
3. Die Durchführung des Bebauungsplans würde zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen.

In allen Fällen gilt zusätzlich: Die Abweichung muss auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Es genügt also nicht, dass einer der drei Gründe vorliegt – die Gesamtabwägung muss stimmen.

Was bedeutet „Grundzüge der Planung”?

Die Grundzüge der Planung sind der Kernpunkt jeder Befreiung. Gemeint ist das grundlegende städtebauliche Konzept, das sich aus der Zusammenschau aller Festsetzungen ergibt. Eine Befreiung nach Abs. 2 ist nur möglich, solange dieser Grundgedanke unangetastet bleibt: Das Vorhaben darf der einzelnen Festsetzung widersprechen, muss sich aber mit der planerischen Gesamtvorstellung noch in Einklang bringen lassen.

Das Erfordernis, die Grundzüge nicht zu berühren, ist seit der Neufassung eine allgemeine Voraussetzung für alle Befreiungsfälle des Absatzes 2 – es wurde, wie Fachjuristen formulieren, „vor die Klammer gezogen”. Wird der Grundgedanke der Planung dagegen berührt, ist eine Befreiung nach Abs. 2 ausgeschlossen. Dann bleibt nur die Änderung des Bebauungsplans durch die Gemeinde – ein deutlich aufwendigeres Verfahren – oder, seit 2025, unter Umständen die neue Sonderregel für den Wohnungsbau (siehe unten).

Kein Rechtsanspruch: Die Befreiung steht im Ermessen

Auch wenn alle Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind, gibt es keinen automatischen Anspruch auf die Befreiung. Der Gesetzeswortlaut lautet „kann befreit werden”: Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen. Sie darf nicht willkürlich entscheiden, muss alle Belange sachgerecht abwägen und ihre Entscheidung begründen – einen klagbaren Anspruch auf das „Ja” gibt es aber in der Regel nicht. In der Praxis wird eine Befreiung dennoch häufig erteilt, wenn die Voraussetzungen sauber vorliegen und keine gewichtigen Belange entgegenstehen.

Typische Fälle für eine Befreiung

Befreiungen kommen vor allem bei einzelnen, klar abgrenzbaren Abweichungen vom Plan in Betracht. Häufige Konstellationen sind:

• Überschreiten der Baugrenze oder Baulinie – etwa für einen Wintergarten, Anbau oder Erker.
• Höhere First- oder Traufhöhe als festgesetzt, zum Beispiel bei einer Aufstockung.
• Abweichende Dachform oder Dachneigung (Flachdach statt Satteldach o. ä.).
• Geringfügige Überschreitung der Grund- oder Geschossflächenzahl (GRZ/GFZ).
• Abweichung von Gestaltungsfestsetzungen wie Fassadenmaterial oder Farbgebung.
• Stellung des Gebäudes auf dem Grundstück abweichend von festgesetzten Bauweisen.

Geht es dagegen um die Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohnen im festgesetzten Gewerbegebiet), berührt das oft die Grundzüge der Planung – hier ist eine Befreiung nach Abs. 2 meist nicht möglich. Ob Ihr Fall genehmigungsfähig ist, lässt sich vorab über eine Bauvoranfrage verbindlich klären, bevor Sie in eine vollständige Planung investieren.

Die Reform 2025: neuer § 31 Abs. 3 BauGB zugunsten des Wohnungsbaus

Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (BGBl. 2025 I Nr. 257) wurde § 31 BauGB zum 30. Oktober 2025 neu gefasst. Die wichtigste Neuerung ist ein erweiterter Absatz 3: Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen zugunsten des Wohnungsbaus von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden – und zwar auch dann, wenn die Grundzüge der Planung berührt werden.

Damit überschreitet der Gesetzgeber bewusst eine Grenze, die nach Abs. 2 unüberschreitbar ist. Voraussetzung bleibt, dass die Befreiung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Sie ist insbesondere unzulässig, wenn eine überschlägige Prüfung ergibt, dass sie voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hätte.

Wichtig: Diese Regelung ist neu und ihre Auslegung in der Verwaltungspraxis noch im Fluss. Ob und wie Ihre Gemeinde von Abs. 3 Gebrauch macht, hängt vom Einzelfall und von der Zustimmung der Gemeinde ab. Da Baurecht zudem von Land zu Bundesland unterschiedlich gehandhabt wird, sollten Sie konkrete Vorhaben immer mit der zuständigen Behörde abstimmen, statt sich allein auf die neue Norm zu verlassen.

Ablauf: Wie wird eine Befreiung beantragt?

Eine Befreiung wird nicht automatisch geprüft. Sie setzt einen besonderen Antrag voraus, der aber mit dem Bauantrag verbunden werden kann – und in der Praxis meist auch wird. Der typische Weg:

1. Abweichung erkennen: Beim Abgleich der Planung mit dem Bebauungsplan zeigt sich, dass eine Festsetzung nicht eingehalten wird.
2. Befreiungsantrag formulieren: Sie (bzw. Ihre bauvorlageberechtigte Person) benennen die konkrete Festsetzung, von der befreit werden soll, und begründen, welcher Befreiungsgrund vorliegt und warum die Grundzüge der Planung gewahrt bleiben.
3. Mit dem Bauantrag einreichen: Antrag und Begründung gehen gemeinsam mit den Bauvorlagen über das virtuelle Bauamt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde ein.
4. Beteiligung der Gemeinde: Häufig muss die Gemeinde dem Einvernehmen zustimmen (§ 36 BauGB). Bei Abs. 3 ist die Zustimmung der Gemeinde ausdrücklich Voraussetzung.
5. Würdigung der Nachbarinteressen: Die Behörde prüft, ob nachbarschützende Belange betroffen sind; ggf. werden Nachbarn beteiligt.
6. Entscheidung nach Ermessen: Die Befreiung wird – meist als Teil der Baugenehmigung – erteilt oder versagt.

Eine frühzeitige Abstimmung mit der Behörde und der Gemeinde erhöht die Erfolgschancen deutlich. Wie der Antrag insgesamt abläuft, lesen Sie im Überblick Ablauf des digitalen Bauantrags.

Kosten einer Befreiung

Für die Befreiung fällt in der Regel eine gesonderte Gebühr zusätzlich zur Gebühr für die Baugenehmigung an. Die Höhe richtet sich nach der jeweiligen Gebührenordnung des Landes bzw. der Kommune und nach dem Umfang sowie der Schwierigkeit der Befreiung. Pauschale Bundeswerte gibt es nicht – die Spannen reichen von moderaten Festbeträgen bis zu prozentualen oder am Aufwand orientierten Gebühren.

Kalkulieren Sie die Befreiungsgebühr daher immer on top zu den übrigen Kosten des Bauantrags ein. Werden mehrere Befreiungen beantragt (z. B. Höhe und Baugrenze), können sich die Gebühren entsprechend summieren. Die konkrete Höhe nennt Ihnen die zuständige Behörde – fragen Sie im Zweifel vorab nach.

Befreiung und Nachbarn

Bauen weicht selten unbemerkt vom Plan ab – und die Nachbarn haben ein berechtigtes Interesse daran. Eine förmliche Nachbarzustimmung ist für die Befreiung nicht zwingend, die Behörde muss die nachbarlichen Interessen aber in ihre Abwägung einbeziehen.

Entscheidend ist, ob die betroffene Festsetzung nachbarschützend ist. Ist das der Fall und verletzt die Befreiung diesen Schutz, können betroffene Nachbarn dagegen vorgehen – mit Widerspruch und Anfechtungsklage. Eine vorab eingeholte schriftliche Zustimmung der Nachbarn (oft als Unterschrift auf den Bauvorlagen) kann das Verfahren beschleunigen und das Risiko späterer Rechtsmittel senken. Mehr zu Rechten und Beteiligung der Nachbarschaft erfahren Sie in unserem Glossar und in den Ratgebern rund um das Genehmigungsverfahren.

Was tun, wenn die Befreiung abgelehnt wird?

Wird die Befreiung – und damit oft die Baugenehmigung – versagt, haben Sie mehrere Optionen:

• Planung anpassen: Oft lässt sich das Vorhaben so überarbeiten, dass es die Festsetzung einhält und keine Befreiung mehr braucht.
• Bebauungsplan ändern lassen: Berührt das Vorhaben die Grundzüge der Planung, kann nur die Gemeinde durch eine Planänderung den Weg frei machen. Das ist aufwendig, in Einzelfällen aber möglich.
• Rechtsmittel prüfen: Halten Sie die Ablehnung für rechtswidrig (z. B. fehlerhafte Ermessensausübung), kommen Widerspruch und Klage in Betracht.

Wie Sie generell auf eine ablehnende Entscheidung reagieren, beschreibt der Ratgeber Bauantrag abgelehnt: Was tun? ausführlich.

Abgrenzung: kein Bebauungsplan vorhanden

Die Befreiung nach § 31 BauGB setzt einen Bebauungsplan voraus. Liegt Ihr Grundstück im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), richtet sich die Zulässigkeit nach dem „Einfügen in die nähere Umgebung” – eine Befreiung gibt es dort nicht. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) gelten wiederum eigene Regeln; was dort möglich ist, erklärt der Ratgeber Bauen im Außenbereich. Prüfen Sie also zuerst, in welchem Gebietstyp Ihr Grundstück liegt – davon hängt ab, ob § 31 BauGB überhaupt einschlägig ist.

Häufige Irrtümer

• „Eine kleine Abweichung wird schon durchgehen.” Auch geringe Abweichungen von Festsetzungen brauchen formal eine Befreiung oder Ausnahme – ohne sie ist das Vorhaben nicht genehmigungsfähig.
• „Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, muss befreit werden.” Nein – die Befreiung steht im Ermessen der Behörde, einen Anspruch gibt es in der Regel nicht.
• „Befreiung und Abweichung sind dasselbe.” Befreiung betrifft das Bauplanungsrecht (BauGB), die Abweichung das Bauordnungsrecht (Landesbauordnung).
• „Ohne Nachbarunterschrift geht gar nichts.” Sie ist nicht zwingend, erleichtert das Verfahren aber und senkt das Risiko späterer Rechtsmittel.
• „Der neue Abs. 3 erlaubt jetzt fast alles für Wohnungen.” Auch Abs. 3 setzt die Zustimmung der Gemeinde und die Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen voraus und ist bei erheblichen Umweltauswirkungen ausgeschlossen.

Praxisbeispiel: Anbau über die Baugrenze

Eine Familie möchte ihr Einfamilienhaus um einen Wintergarten erweitern, der die im Bebauungsplan festgesetzte rückwärtige Baugrenze um zwei Meter überschreitet. Die Art der Nutzung (Wohnen) bleibt unverändert, die Nachbarbebauung ist ähnlich strukturiert, und das Grundstück ist groß genug, dass Abstandsflächen gewahrt bleiben. In einem solchen Fall werden die Grundzüge der Planung in der Regel nicht berührt, die Abweichung ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen sind gewahrt. Die Familie stellt – zusammen mit dem Bauantrag – einen Befreiungsantrag, holt die Unterschrift des betroffenen Nachbarn ein und erhält die Befreiung als Teil der Baugenehmigung. Genau für solche Einzelfälle wurde § 31 Abs. 2 BauGB geschaffen.

Checkliste: Vor dem Befreiungsantrag

• Liegt überhaupt ein qualifizierter oder einfacher Bebauungsplan vor? (Sonst gilt § 34 oder § 35 BauGB.)
• Welche konkrete Festsetzung wird nicht eingehalten?
• Werden die Grundzüge der Planung gewahrt? (Sonst ist Abs. 2 ausgeschlossen.)
• Welcher der drei Befreiungsgründe trägt den Antrag?
• Sind nachbarschützende Festsetzungen betroffen – und lässt sich eine Nachbarzustimmung einholen?
• Ist mit dem Einvernehmen der Gemeinde zu rechnen?
• Haben Sie die zusätzliche Gebühr in Ihre Kostenplanung aufgenommen?

Fazit

Die Befreiung vom Bebauungsplan nach § 31 BauGB ist das Werkzeug für Vorhaben, die nicht exakt in die Festsetzungen passen, das städtebauliche Gesamtkonzept aber nicht in Frage stellen. Entscheidend ist die Grenze der Grundzüge der Planung: Solange sie gewahrt bleibt und ein gesetzlicher Grund vorliegt, kann die Behörde nach Ermessen befreien. Mit der Reform zum 30. Oktober 2025 hat der Gesetzgeber über den neuen Absatz 3 zusätzlichen Spielraum für den Wohnungsbau geschaffen. Da Baurecht Ländersache und im Wandel ist, gilt wie immer: Stimmen Sie konkrete Abweichungen frühzeitig mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde und – über das virtuelle Bauamt – mit Ihrer Gemeinde ab. Eine Bauvoranfrage verschafft Ihnen dabei verbindliche Sicherheit, bevor Sie planen und investieren.

Häufige Fragen

Was ist eine Befreiung vom Bebauungsplan?

Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erlaubt ein Bauvorhaben, das einer Festsetzung des Bebauungsplans widerspricht. Sie ist möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und ein gesetzlicher Befreiungsgrund vorliegt – etwa städtebauliche Vertretbarkeit oder eine offenbar nicht beabsichtigte Härte. Über die Befreiung entscheidet die Bauaufsichtsbehörde nach Ermessen.

Was ist der Unterschied zwischen Ausnahme und Befreiung?

Eine Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB) ist im Bebauungsplan nach Art und Umfang bereits ausdrücklich vorgesehen – der Plan selbst lässt sie zu. Eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) weicht dagegen von einer Festsetzung ab, die der Plan eigentlich verbindlich vorgibt. Die Befreiung greift also tiefer in die Planung ein und hat strengere Voraussetzungen.

Habe ich einen Anspruch auf eine Befreiung?

Nein. Auch wenn alle Voraussetzungen des § 31 BauGB erfüllt sind, steht die Entscheidung im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde (Gesetzeswortlaut: kann befreit werden). Einen Rechtsanspruch auf Erteilung gibt es in der Regel nicht. Die Behörde muss ihr Ermessen aber sachgerecht und ohne Willkür ausüben.

Was bedeutet die Grenze der Grundzüge der Planung?

Die Grundzüge der Planung sind das grundlegende städtebauliche Konzept des Bebauungsplans, das sich aus der Zusammenschau aller Festsetzungen ergibt. Eine Befreiung nach Abs. 2 ist nur zulässig, wenn dieses Konzept im Kern unangetastet bleibt. Wird der Grundgedanke der Planung berührt, ist statt einer Befreiung in der Regel eine Änderung des Bebauungsplans nötig.

Was hat sich 2025 bei § 31 BauGB geändert?

Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung wurde § 31 BauGB zum 30. Oktober 2025 neu gefasst. Ein neuer Absatz 3 erlaubt mit Zustimmung der Gemeinde Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus – auch wenn die Grundzüge der Planung berührt werden, sofern keine erheblichen zusätzlichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Details sollten Sie mit der Behörde klären.

Müssen die Nachbarn einer Befreiung zustimmen?

Eine förmliche Zustimmung der Nachbarn ist nicht zwingend. Die Behörde muss bei der Befreiung aber die nachbarlichen Interessen würdigen. Verletzt die Befreiung nachbarschützende Festsetzungen, können betroffene Nachbarn dagegen Widerspruch und Klage erheben. Eine vorab eingeholte Nachbarzustimmung kann das Verfahren erleichtern.