Baufreigabe: roter Punkt und Baubeginn

Ihre Baugenehmigung liegt im Briefkasten – dürfen Sie jetzt den Bagger bestellen? Nicht immer sofort. Je nach Bundesland brauchen Sie zusätzlich eine Baufreigabe (den „roten Punkt”), müssen offene Auflagen erfüllen und den Baubeginn mindestens eine Woche vorher anzeigen. Erst dann dürfen die Arbeiten starten.

Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, was zwischen der erteilten Genehmigung und dem ersten Spatenstich liegt: Baufreigabeschein, roter Punkt, Baubeginnanzeige, Absteckung und die typischen Nebenbestimmungen. Und weil Baurecht Ländersache ist, zeigen wir, wo die Regeln auseinandergehen.

Baufreigabe, roter Punkt, Baubeginnanzeige – die Begriffe

Rund um den Baustart kursieren mehrere Begriffe, die oft verwechselt werden. Ein kurzer Überblick, bevor wir ins Detail gehen:

• Baugenehmigung: die behördliche Erlaubnis für Ihr Vorhaben. Sie ist die Grundvoraussetzung, aber nicht in jedem Land schon die Erlaubnis, tatsächlich loszulegen.
• Baufreigabeschein: ein zusätzlicher behördlicher Schein, der den Baubeginn freigibt, sobald die für den Start nötigen Auflagen erfüllt sind. In manchen Ländern gesetzlich vorgeschrieben (z. B. Baden-Württemberg), in anderen nicht als eigener Akt bekannt.
• Roter Punkt: die umgangssprachliche Bezeichnung für den Baufreigabeschein bzw. das Baustellenschild bei genehmigungspflichtigen Vorhaben. Er macht die Freigabe sichtbar.
• Baubeginnanzeige (Baubeginnsanzeige): Ihre Mitteilung an die Bauaufsichtsbehörde, dass Sie mit den Arbeiten beginnen. Sie muss in vielen Ländern eine Woche vorher eingehen.

Kurz: Die Genehmigung sagt ob Sie bauen dürfen, die Baufreigabe und die Anzeige regeln, ab wann Sie tatsächlich starten dürfen.

Wann darf ich mit dem Bau beginnen?

Der Grundsatz gilt bundesweit: Vor Zugang der Baugenehmigung darf nicht gebaut werden. Wer früher anfängt, riskiert ein Bußgeld und eine Baueinstellung. Darüber hinaus hängt der zulässige Startzeitpunkt aber vom Bundesland und vom Verfahren ab. Drei Konstellationen sind typisch:

1. Länder mit förmlichem Baufreigabeschein: In Baden-Württemberg darf mit der Ausführung genehmigungspflichtiger Vorhaben erst nach Erteilung des Baufreigabescheins begonnen werden (§ 59 LBO). Die Behörde stellt ihn aus, sobald die in der Genehmigung für den Baubeginn enthaltenen Auflagen und Bedingungen erfüllt sind. Enthält die Genehmigung keine solchen Auflagen, wird der Baufreigabeschein zusammen mit der Genehmigung erteilt.
2. Länder ohne eigenen Freigabe-Akt: In Bayern und Nordrhein-Westfalen darf gebaut werden, sobald die Genehmigung zugegangen ist, die geforderten Nachweise vorliegen und die Baubeginnanzeige eingegangen ist (Art. 68 BayBO bzw. § 74 BauO NRW). Ein separater „Freigabeschein” ist hier nicht der zentrale Akt – der rote Punkt tritt vor allem als Baustellenschild auf.
3. Fiktion und Freistellung: Ist eine Genehmigungsfiktion eingetreten (die Genehmigung gilt nach Fristablauf als erteilt), ersetzt die Fiktionsbescheinigung die Genehmigung. Bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben und im Kenntnisgabeverfahren gelten eigene Wartefristen (dazu unten mehr).

In allen Fällen gilt: Offene Auflagen müssen erfüllt und der Baubeginn angezeigt sein. Erst dann ist der Weg zur Baustelle frei.

Der rote Punkt: was er ist und was er nicht ist

Der „rote Punkt” ist kein bundeseinheitlicher Rechtsbegriff, sondern die verbreitete Alltagsbezeichnung für die sichtbare Baufreigabe. Er signalisiert Behörde, Nachbarn und Handwerkern: Hier wird auf Grundlage einer erteilten Genehmigung gebaut. Typischerweise enthält der Schein Angaben wie Aktenzeichen, Genehmigungsdatum, Bauherr, Bauort und eine Kurzbeschreibung des Vorhabens.

Wichtig ist die sichtbare Anbringung: Der Baufreigabeschein bzw. das Baustellenschild muss dauerhaft, leicht lesbar und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar an der Baustelle hängen und dort während der gesamten Bauphase verbleiben. In Baden-Württemberg schreibt § 12 LBO ausdrücklich vor, dass der Baufreigabeschein an der Baustelle anzubringen ist und Angaben zu den Rohbau-Unternehmern zu ergänzen sind.

In Nordrhein-Westfalen ist die Farbcodierung besonders anschaulich: Genehmigungsbedürftige Vorhaben werden mit einem roten Punkt, genehmigungsfreie Vorhaben mit einem grünen Punkt gekennzeichnet (Baustellenschild nach § 14 Abs. 3 BauO NRW). Bezeichnung, Format und Ausgestaltung des Schilds variieren allerdings von Land zu Land – in manchen Kommunen genügt ein Formular im DIN-A4-Format, in anderen ist ein größeres Schild vorgeschrieben.

Teil-Baufreigabe: der „halbe rote Punkt”

Manchmal gibt die Behörde nicht das gesamte Vorhaben auf einmal frei, sondern nur einzelne Bauabschnitte – etwa Erdarbeiten und Gründung, während der geprüfte Standsicherheitsnachweis für die oberen Geschosse noch aussteht. Umgangssprachlich heißt das halber roter Punkt oder Teil-Baufreigabe. Welche Arbeiten freigegeben sind, steht auf dem Baufreigabeschein. Nicht zu verwechseln ist das mit der Teilbaugenehmigung, die einen vorzeitigen Beginn schon vor der vollständigen Prüfung des Gesamtvorhabens erlaubt.

Welche Auflagen müssen vor dem Baubeginn erfüllt sein?

Ob als Voraussetzung für den Baufreigabeschein (BW) oder als „vor Baubeginn”-Auflagen in der Genehmigung: In den Nebenbestimmungen Ihrer Baugenehmigung steht in der Regel genau, was noch zu erledigen ist, bevor die erste Wand steht. Häufige Punkte sind:

• Geprüfter Standsicherheitsnachweis (Statik): oft die wichtigste Voraussetzung. Die Statik muss vorliegen und – je nach Gebäudeklasse – geprüft sein.
• Benennung des Bauleiters: eine verantwortliche bauleitende Person ist zu benennen; der Baufreigabeschein nennt Entwurfsverfasser und Bauleiter.
• Brandschutznachweis: je nach Vorhaben geprüft und vorzulegen.
• Wärmeschutz-/Energienachweis nach Gebäudeenergiegesetz.
• Entwässerungsgesuch: genehmigter Anschluss an die Kanalisation.
• Einmessbestätigung/Absteckung: vermessungstechnischer Nachweis der Grundfläche und Höhenlage.

Fehlt einer dieser Punkte, verzögert sich die Freigabe. Ist in der Genehmigung nicht klar erkennbar, was noch aussteht, klären Sie das frühzeitig mit der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde. Einen Überblick über die grundsätzlich erforderlichen Bauvorlagen finden Sie in unserer Checkliste für Bauantrags-Unterlagen.

Absteckung und Höhenlage

Bevor gebaut wird, müssen in vielen Ländern Grundfläche und Höhenlage der baulichen Anlage auf dem Grundstück festgelegt (abgesteckt) sein – in Bayern (Art. 68 Abs. 7 BayBO), Baden-Württemberg (§ 59 Abs. 3 LBO) und Nordrhein-Westfalen (§ 74 Abs. 8 BauO NRW) ist das ausdrücklich geregelt. Die Behörde kann verlangen, dass ein Sachverständiger die Absteckung vornimmt oder bestätigt. Zusätzlich muss eine Ausfertigung der Genehmigung und der Bauvorlagen ab Baubeginn an der Baustelle vorliegen – zunehmend auch in elektronischer Form.

Die Baubeginnanzeige: Frist und Form

Die Baubeginnanzeige (amtlich oft „Baubeginnsanzeige”) ist Ihre schriftliche Mitteilung an die Bauaufsichtsbehörde, dass die Arbeiten losgehen. Sie ist keine Formalie, sondern in den Landesbauordnungen verankert und Voraussetzung für den zulässigen Baustart.

• In Bayern ist der Ausführungsbeginn mindestens eine Woche vorher schriftlich anzuzeigen (Art. 68 Abs. 8 BayBO); dasselbe gilt bei Wiederaufnahme nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten.
• In Nordrhein-Westfalen ist der Baubeginn mindestens eine Woche vorher in Textform mitzuteilen (§ 74 Abs. 9 BauO NRW); Wiederaufnahme nach mehr als drei Monaten Unterbrechung ebenfalls.
• In Baden-Württemberg ist der Baubeginn der Baurechtsbehörde vorher elektronisch in Textform mitzuteilen (§ 59 Abs. 2 LBO).

Die Anzeige lässt sich in vielen Ländern über das virtuelle Bauamt bzw. den Online-Assistenten des digitalen Bauantrags erledigen. In der Anzeige geben Sie erneut die Eckdaten zu Vorhaben, Bauherr und Bauleiter an. Erst nach Ablauf der Wochenfrist – bzw. mit vorliegendem Baufreigabeschein – dürfen Sie tatsächlich starten.

Bundesländer im Vergleich

Die folgende Übersicht fasst die Unterschiede an drei Beispielländern zusammen. Sie ersetzt nicht die Prüfung der konkreten Landesbauordnung und der Nebenbestimmungen Ihrer Genehmigung, zeigt aber das Muster.

Aspekt	Baden-Württemberg	Bayern	Nordrhein-Westfalen
Rechtsgrundlage Baubeginn	§ 59 LBO	Art. 68 BayBO	§ 74 BauO NRW
Förmlicher Baufreigabeschein	ja (roter Punkt, § 59)	nein (eigener Akt nicht zentral)	nein (Fokus Baustellenschild)
Baubeginn zulässig ab	Baufreigabeschein erteilt	Genehmigung/Fiktion zugegangen + Anzeige	Zugang der Genehmigung + Anzeige
Baubeginnanzeige	vorher, elektronisch/Textform	mind. 1 Woche vorher, schriftlich	mind. 1 Woche vorher, Textform
Absteckung vorgeschrieben	ja (§ 59 Abs. 3)	ja (Art. 68 Abs. 7)	ja (§ 74 Abs. 8)
Baustellenschild	Baufreigabeschein anbringen (§ 12)	Schild vorgeschrieben	roter/grüner Punkt (§ 14 Abs. 3)

Einen Einstieg in die Regeln und Portale der einzelnen Länder bietet unsere Bundesländer-Übersicht; Details finden Sie etwa auf den Seiten zu Baden-Württemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen.

Sonderfälle: Fiktion, Freistellung, Kenntnisgabe

Nicht jedes Vorhaben läuft über eine klassische Genehmigung mit anschließender Freigabe:

• Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, kann die Genehmigung als erteilt gelten. Sie erhalten eine Fiktionsbescheinigung, die die Genehmigung ersetzt. Auch dann müssen Sie den Baubeginn anzeigen. Mehr zu Fristen lesen Sie unter Dauer & Fristen.
• Genehmigungsfreistellung: In Bayern etwa dürfen Sie bei genehmigungsfrei gestellten Wohnbauvorhaben einen Monat nach vollständiger Einreichung bei der Gemeinde beginnen, sofern die Gemeinde nicht doch ein Genehmigungsverfahren verlangt. Auch hier ist eine Baubeginnanzeige nötig.
• Kenntnisgabeverfahren (BW): Beim Kenntnisgabeverfahren gibt es keinen Baufreigabeschein; Sie dürfen nach einer gesetzlichen Wartefrist (je nach Zustimmung der Angrenzer zwei Wochen bis ein Monat nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen) beginnen.
• Verfahrensfreie Vorhaben: Für verfahrensfreie Bauvorhaben brauchen Sie weder Genehmigung noch roten Punkt. Die materiellen Vorschriften – Abstandsflächen, Standsicherheit, Brandschutz – gelten trotzdem.

Was droht bei Verstößen?

Der Baubeginn ohne die erforderliche Grundlage ist kein Kavaliersdelikt. Wer vor Zugang der Genehmigung oder ohne erforderliche Freigabe baut, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld belegt werden kann; die Behörde kann außerdem die Baueinstellung anordnen. Fehlt die Genehmigung gänzlich, entsteht ein Schwarzbau – mit dem Risiko einer Beseitigungsanordnung und dauerhaft ungeklärter Rechtslage. Auch die fehlende oder verspätete Baubeginnanzeige ist bußgeldbewehrt. Der Aufwand, alles korrekt anzuzeigen, ist gering im Vergleich zu diesen Folgen.

Ablauf in der Praxis: von der Genehmigung zum Spatenstich

So sieht der typische Weg aus, nachdem der Ablauf des digitalen Bauantrags mit der Genehmigung abgeschlossen ist:

1. Genehmigung prüfen: Lesen Sie die Nebenbestimmungen genau. Welche Nachweise sind „vor Baubeginn” gefordert?
2. Offene Auflagen erfüllen: geprüfte Statik, Bauleiterbenennung, Brandschutz-/Wärmeschutznachweis, Entwässerung – je nach Vorhaben.
3. Absteckung veranlassen: Grundfläche und Höhenlage festlegen (ggf. durch Vermesser).
4. Baufreigabeschein einholen (wo vorgesehen): In BW stellt die Behörde den roten Punkt aus, sobald die Auflagen erfüllt sind.
5. Baubeginn anzeigen: die Baubeginnanzeige rechtzeitig (meist eine Woche vorher) einreichen, gern digital über das virtuelle Bauamt.
6. Schild anbringen: Baufreigabeschein/Baustellenschild sichtbar an der Baustelle befestigen; Genehmigung und Bauvorlagen bereithalten.
7. Loslegen: Nach Ablauf der Frist bzw. mit vorliegender Freigabe darf gebaut werden.

Wer diese Reihenfolge einhält, vermeidet den ärgerlichsten aller Baustopps: den selbst verschuldeten.

Fazit

Zwischen erteilter Baugenehmigung und erstem Spatenstich liegen je nach Bundesland noch ein paar Pflichtschritte. Der Kern ist überall gleich: erst mit Genehmigung, erfüllten Auflagen und angezeigtem Baubeginn darf gebaut werden. In Ländern wie Baden-Württemberg kommt der Baufreigabeschein (roter Punkt) als eigener Akt hinzu, in anderen genügt die Kombination aus Genehmigung, Absteckung und fristgerechter Baubeginnanzeige. Prüfen Sie die Nebenbestimmungen Ihrer Genehmigung, klären Sie offene Nachweise früh mit der Bauaufsichtsbehörde und halten Sie die Wochenfrist der Anzeige ein – dann steht dem Baustart nichts im Weg. Weil Baurecht Ländersache ist, gilt für die Details stets die jeweilige Landesbauordnung und das offizielle Portal Ihres Bundeslandes.

Häufige Fragen

Darf ich sofort bauen, wenn die Baugenehmigung da ist?

Nicht überall automatisch. In einigen Ländern – etwa Baden-Württemberg – brauchen Sie zusätzlich den Baufreigabeschein (roten Punkt). In anderen dürfen Sie beginnen, sobald die Genehmigung zugegangen ist, offene Auflagen erfüllt sind und Sie den Baubeginn fristgerecht angezeigt haben.

Was ist der rote Punkt beim Bauen?

Der rote Punkt ist die umgangssprachliche Bezeichnung für den Baufreigabeschein beziehungsweise das Baustellenschild bei genehmigungspflichtigen Vorhaben. Er zeigt, dass die Baugenehmigung vorliegt und die für den Baubeginn nötigen Auflagen erfüllt sind, und muss von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar an der Baustelle hängen.

Wie lange vorher muss ich den Baubeginn anzeigen?

In vielen Bundesländern – zum Beispiel Bayern und Nordrhein-Westfalen – mindestens eine Woche vor Baubeginn, meist in Textform. In Baden-Württemberg ist der Baubeginn vorher elektronisch in Textform mitzuteilen. Die genaue Frist regelt die jeweilige Landesbauordnung.

Was ist eine Teil-Baufreigabe oder ein halber roter Punkt?

Eine Teil-Baufreigabe gibt nur einzelne Bauabschnitte frei, etwa Erdarbeiten und Gründung, während andere Nachweise noch fehlen. Umgangssprachlich spricht man vom halben roten Punkt. Womit Sie beginnen dürfen, steht auf dem Baufreigabeschein.

Was passiert, wenn ich ohne Baufreigabe oder Anzeige baue?

Ein Baubeginn vor Zugang der Genehmigung oder ohne erforderliche Freigabe gilt als Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld sowie einer Baueinstellung geahndet werden. Fehlt die Genehmigung ganz, droht ein Schwarzbau mit weitergehenden Konsequenzen.

Brauche ich bei verfahrensfreien Vorhaben einen roten Punkt?

Nein. Verfahrensfreie Bauvorhaben benötigen weder Baugenehmigung noch Baufreigabeschein. Die materiellen Bauvorschriften – etwa Abstandsflächen und Standsicherheit – müssen Sie trotzdem einhalten.