Genehmigungsfreistellung Bayern

In Bayern brauchen viele Wohnbauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans keine Baugenehmigung, wenn die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) erfüllt sind. Sie reichen vollständige Bauvorlagen bei der Gemeinde ein, benachrichtigen die Nachbarn und dürfen in der Regel einen Monat nach Vorlage beginnen – sofern die Gemeinde nicht doch ein Genehmigungsverfahren verlangt.

Dieser Ratgeber erklärt die Voraussetzungen des Art. 58 BayBO, den Ablauf inkl. digitaler Einreichung, die Rolle der Gemeinde und die Abgrenzung zu Verfahrensfreiheit und Kenntnisgabeverfahren. viba ist ein unabhängiges Informationsangebot und keine Behörde; verbindlich sind BayBO, DBauV und die Vorgaben Ihrer Gemeinde bzw. unteren Bauaufsicht.

Was dieser Ratgeber klärt – und was nicht

Dieser Text beantwortet die Frage: Wann und wie greift in Bayern die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO, und was müssen Bauherrschaft und Entwurfsverfasser praktisch tun?

Er ergänzt bewusst bestehende Seiten:

• Die Kurzübersicht Bayern mit Portal und Pflichtstatus
• Den Digitalen Bauantrag Bayern (Online-Assistenten, DBauV, EfA-Ausblick)
• Verfahrensfreie Bauvorhaben (Art. 57 – anderer Mechanismus)
• Das Glossar Kenntnisgabeverfahren (Begriff anderer Länder; in Bayern heißt das Pendant Genehmigungsfreistellung)

Was Sie hier nicht finden: eine bundesweite Verfahrenslehre, die Gebührentabelle Ihrer Kommune oder eine Einzelfallprüfung Ihres Grundstücks. Ob Art. 58 greift, entscheidet die konkrete Planung gegen Bebauungsplan und BayBO – dafür brauchen Sie eine bauvorlageberechtigte Person.

Genehmigungsfreistellung kurz erklärt

Die Genehmigungsfreistellung ist kein Freibrief und keine „Mini-Genehmigung”. Es entsteht kein förmlicher Bescheid einer Baugenehmigung. Stattdessen gilt: Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor und verlangt die Gemeinde innerhalb der Frist kein Verfahren, dürfen Sie nach Ablauf der Wartezeit (oder früher nach schriftlicher Mitteilung der Gemeinde) mit der Ausführung beginnen.

Rechtlich verlagert das die Verantwortung stärker auf Bauherrschaft und Entwurfsverfasser. Die Gemeinde prüft nicht dasselbe wie die Bauaufsicht im Genehmigungsverfahren; sie kann aber innerhalb eines Monats erklären, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beantragen (Art. 58 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BayBO). Darauf, dass die Gemeinde von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch macht, besteht kein Rechtsanspruch (Art. 58 Abs. 3 Satz 2 BayBO).

Voraussetzungen nach Art. 58 Abs. 1 BayBO

Art. 58 Abs. 1 Satz 1 BayBO (Textfassung auf gesetze-bayern.de, geltend ab 1. Mai 2026) stellt Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung einer baulichen Anlage genehmigungsfrei, wenn kumulativ unter anderem folgendes gilt:

Nr.	Voraussetzung (verkürzt)	Praxisbedeutung
Grund	Kein Sonderbau (Art. 2 Abs. 4 BayBO)	Viele Sonderbauten (u. a. Hochhäuser, größere Versammlungsstätten, Krankenhäuser) sind ausgeschlossen
1	Lage im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 BauGB oder der §§ 12, 30 Abs. 2 BauGB	Qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan
2	Kein Widerspruch zu Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften (Art. 81 Abs. 1 BayBO)	Keine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung nötig
3	Erschließung im Sinn des BauGB gesichert	Straße, Ver- und Entsorgung müssen stehen
4	Keine der genannten Ausschlusstatbestände (große Wohn-BGF, Publikumsbauten mit Seveso-Abstand)	u. a. Wohnnutzungseinheiten über 5 000 m² Bruttogrundfläche; öffentlich zugängliche Anlagen für mehr als 100 Personen gleichzeitig, wenn der angemessene Seveso-Sicherheitsabstand nicht eingehalten wird
5	Gemeinde verlangt innerhalb der Monatsfrist kein vereinfachtes Verfahren und beantragt keine vorläufige Untersagung	Stillschweigen oder frühere Freigabe-Mitteilung

Zusätzlich kann die Gemeinde durch örtliche Bauvorschrift die Anwendung der Freistellung auf bestimmte handwerkliche und gewerbliche Bauvorhaben ausschließen (Art. 58 Abs. 1 Satz 2 BayBO). Prüfen Sie Satzungen und den Bebauungsplan – nicht nur die BayBO.

Was „kein Sonderbau” bedeutet

Sonderbauten listet Art. 2 Abs. 4 BayBO abschließend-ähnlich auf (Hochhäuser, große Verkaufsstätten, bestimmte Versammlungs- und Beherbergungsstätten, Krankenhäuser, Schulen u. a.). Typische Einfamilien- und kleinere Mehrfamilienhäuser sind keine Sonderbauten – große oder besondere Nutzungen dagegen oft schon. Im Zweifel entscheidet die Einordnung nach Art. 2 Abs. 4, nicht das Bauchgefühl.

Festsetzungstreue: der häufigste Stolperstein

Sobald Ihr Vorhaben eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung vom Bebauungsplan oder von örtlichen Bauvorschriften braucht, greift die Freistellung nicht. Dann ist der Weg über den Bauantrag bzw. das vereinfachte oder umfassende Verfahren nötig – ggf. mit Antrag nach Art. 63 BayBO. Wer „fast” im Plan liegt und trotzdem freistellt, riskiert später Stilllegung oder Rückbau.

Ablauf: von den Unterlagen bis zum Baubeginn

1. Unterlagen wie beim Bauantrag

Nach der Bauherreninfo des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr (StMB) sind bei der Genehmigungsfreistellung dieselben Unterlagen erforderlich wie bei einem Bauantrag. Die Bauvorlagen muss eine bauvorlageberechtigte Person erstellen. Nutzen Sie das Bauantragsformular und kennzeichnen Sie die Vorlage als Genehmigungsfreistellung (so die kommunale Praxis, z. B. Nürnberg).

2. Einreichung bei der Gemeinde (Papier)

Nach Art. 58 Abs. 2 Satz 1 BayBO reicht der Bauherr die erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde ein. Ist die Gemeinde nicht selbst Bauaufsichtsbehörde, legt sie eine Fertigung unverzüglich der unteren Bauaufsichtsbehörde vor.

3. Digitaler Weg über den Online-Assistenten

Soweit Ihre Behörde den Digitalen Bauantrag anbietet, können Vorlagen im Genehmigungsfreistellungsverfahren digital eingereicht werden (DBauV § 2 Abs. 1 Nr. 2). Abweichend vom Papierweg bestimmt DBauV § 6: Die Unterlagen sind digital bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen; diese leitet unverzüglich an die Gemeinde weiter und teilt den Tag der digitalen Einreichung mit. Die Monatsfrist knüpft dann an diesen Tag an – nicht an einen späteren Posteingang bei der Gemeinde.

Beim Hauptassistenten authentifiziert sich in der Regel der Entwurfsverfasser (BayernID / Unternehmenskonto). Ob Ihre Behörde den Assistenten anbietet, prüfen Sie über das BayernPortal oder die Behördenliste der DBauV; in unserer Übersicht steht Bayern auf pflichtStatus: „angebot".

4. Nachbarn benachrichtigen

Spätestens mit der Vorlage bei der Gemeinde benachrichtigt der Bauherr die Eigentümer der benachbarten Grundstücke (Art. 58 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Ist ein Eigentümer nur schwer zu ermitteln, genügt die Benachrichtigung des unmittelbaren Besitzers. Das StMB empfiehlt, die Benachrichtigung – soweit möglich – schriftlich bestätigen zu lassen oder sonst zu dokumentieren. Eine Zustimmung der Nachbarn ist für die Freistellung nicht Voraussetzung; Art. 66 Abs. 1 Satz 1 und 2 sowie Abs. 3 BayBO gelten entsprechend.

5. Monatsfrist und früherer Start

Mit dem Bauvorhaben darf einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde begonnen werden (Art. 58 Abs. 2 Satz 5 BayBO; digital: ab Tag der digitalen Einreichung nach DBauV § 6). Teilt die Gemeinde vorher schriftlich mit, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll und sie keine Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beantragen wird, dürfen Sie sofort beginnen (Abs. 2 Satz 6). Die Gemeinde unterrichtet die Bauaufsichtsbehörde von dieser Mitteilung.

6. Vier-Jahres-Regel

Wollen Sie mit der Ausführung mehr als vier Jahre, nachdem die Bauausführung nach den Sätzen 5 und 6 zulässig geworden ist, beginnen, gelten die Verfahrensschritte erneut entsprechend (Art. 58 Abs. 2 Satz 7 BayBO). Planen Sie den Baustart also nicht „auf unbestimmte Zeit” nach der Freistellung.

7. Wenn die Gemeinde ein Verfahren verlangt

Die Erklärung der Gemeinde kann insbesondere erfolgen, weil sie eine Überprüfung der Voraussetzungen oder des Vorhabens aus anderen Gründen für erforderlich hält (Art. 58 Abs. 3 Satz 1). Haben Sie bestimmt, dass die Vorlage dann als Bauantrag zu behandeln ist, leitet die Gemeinde die Unterlagen gleichzeitig mit der Erklärung weiter (Abs. 3 Satz 3). Im Online-Assistenten bzw. Formular können Sie das üblicherweise ankreuzen – das StMB weist ausdrücklich darauf hin.

Abgrenzung: Freistellung, Verfahrensfreiheit, Kenntnisgabe

	Verfahrensfreiheit (Art. 57)	Genehmigungsfreistellung (Art. 58)	Vereinfachtes / volles Genehmigungsverfahren
Bauvorlagen bei Behörde/Gemeinde	in der Regel nein (teils Anzeige)	ja, vollständig	ja, als Bauantrag
Förmliche Baugenehmigung	nein	nein	ja
Typische Lage	Kleinvorhaben laut Positivliste	Qualifizierter / vorhabenbezogener B-Plan, festsetzungstreu	Übrige genehmigungspflichtige Vorhaben
Wartefrist vor Baubeginn	entfällt bzw. Anzeigefrist	ein Monat (oder frühere Mitteilung)	nach Genehmigung / Fiktion + Baubeginnanzeige
Verantwortung	voll bei Bauherrschaft	hoch bei Bauherrschaft / Entwurfsverfasser	Prüfung durch Bauaufsicht im gesetzlichen Umfang

Verwechslungsgefahr 1 – Verfahrensfreiheit: Gartenhaus, Carport oder kleine Dacharbeiten können nach Art. 57 BayBO verfahrensfrei sein. Das ist kein Art.-58-Verfahren. Überblick: Verfahrensfreie Bauvorhaben. Für Dachgeschossausbauten prüft Bayern oft zuerst die Verfahrensfreiheit; der Ratgeber Dachgeschossausbau ordnet die bundesweite Logik ein.

Verwechslungsgefahr 2 – Kenntnisgabeverfahren: In Baden-Württemberg und anderen Ländern heißt ein vergleichbarer Anzeige-Mechanismus oft Kenntnisgabeverfahren. In Bayern lautet der Normbegriff Genehmigungsfreistellung. Inhaltlich ähnlich (Anzeige, Wartefrist, keine klassische Genehmigung), aber andere Paragraphen, Fristen und Formulare. Ein eigener Glossar-Eintrag „Genehmigungsfreistellung” steht in der Redaktionsqueue; bis dahin gilt diese Namensklarstellung.

Verwechslungsgefahr 3 – vereinfachtes Verfahren: Verlangt die Gemeinde die Durchführung, greift das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren – dann gibt es wieder eine Genehmigung (oder Fiktion), und der Zeitvorteil der Freistellung entfällt teilweise oder ganz.

Was nach der Freistellung noch bleibt

Auch ohne Genehmigungsbescheid gelten die materiellen Vorschriften weiter: Bebauungsplan, Abstandsflächen, Standsicherheit, Brandschutz, Stellplätze, Denkmalschutz. Verstöße kann die Bauaufsicht später unterbinden – Freistellung heißt nicht „rechtsfrei”.

Vor dem Spatenstich sind typischerweise noch zu beachten:

• Baubeginnanzeige und Absteckung nach den Vorschriften der BayBO (vgl. auch Baufreigabe / Baubeginn)
• bautechnische Nachweise, soweit Art. 62 bis 62b BayBO sie verlangen (Art. 58 Abs. 4 lässt diese Vorschriften unberührt)
• kommunale Gebühren für die Bearbeitung der Freistellungsvorlage – eine klassische Genehmigungsgebühr für eine Baugenehmigung fällt nicht an, weil keine erteilt wird; ob und welche Verwaltungsgebühr Ihre Gemeinde erhebt, steht in der örtlichen Gebührensatzung (vgl. Einordnung im Kosten-Ratgeber)

Für wen sich die Freistellung besonders lohnt

Am häufigsten greift Art. 58 bei Einfamilien- und Doppelhäusern sowie bei maßvollen Änderungen und Nutzungsänderungen in Gebieten mit qualifiziertem Bebauungsplan – also dort, wo der Plan Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und örtliche Verkehrsflächen festsetzt und Ihr Vorhaben diese Vorgaben punktgenau einhält. Der Zeitgewinn entsteht, weil keine mehrmonatige Genehmigungsprüfung läuft; der Preis ist die Eigenverantwortung für die Rechtmäßigkeit.

Weniger geeignet – oder ausgeschlossen – ist die Freistellung, wenn Sie Abweichungen brauchen, einen Sonderbau planen, im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB oder im Außenbereich nach § 35 BauGB bauen oder wenn die Gemeinde die Freistellung für Ihren gewerblichen Vorhabentyp per Satzung ausgenommen hat. Dann bleiben Bauantrag, Vorbescheid oder – bei Kleinvorhaben – die Verfahrensfreiheit die richtigen Instrumente. Einen strategischen Vergleich von Vorfragen und Vollantrag finden Sie unter Bauvoranfrage vs. Bauantrag.

Digitaler Ablauf in fünf Schritten

1. Behörde und Assistent prüfen: Im BayernPortal den Ort des Baugrundstücks wählen. Wird der Online-Assistent für die Genehmigungsfreistellung angeboten, nutzen Sie ihn; sonst bleibt der Papierweg zur Gemeinde.
2. Zugang einrichten: BayernID (mit Online-Ausweis oder ELSTER) bzw. Mein Unternehmenskonto – vor dem Assistenten, nicht erst beim Upload.
3. Vorlagen laden: dieselben Pläne und Nachweise wie beim Bauantrag, Kennzeichnung als Freistellung, Option „Weiterbehandlung als Bauantrag” setzen.
4. Einreichen und Frist notieren: Der Tag der digitalen Einreichung startet die Monatsfrist (DBauV § 6). Parallel Nachbarn benachrichtigen und die Benachrichtigung dokumentieren.
5. Warten oder frühere Mitteilung: Ohne Gemeinde-Erklärung nach einem Monat baubeginnberechtigt – zuzüglich Baubeginnanzeige und sonstiger Ausführungspflichten. Details zum Kanal: Digitaler Bauantrag Bayern.

Typische Fehler in der Praxis

1. Abweichung vom B-Plan „mitnehmen”: Schon kleine Überschreitungen von GRZ, Firsthöhe oder Baugrenze zerstören die Freistellung.
2. Sonderbau übersehen: Nutzungsart und Größenordnung gegen Art. 2 Abs. 4 prüfen.
3. Erschließung angenommen, aber nicht gesichert: Ohne gesicherte Erschließung greift Art. 58 nicht.
4. Nachbarn nicht oder zu spät informiert: Die Pflicht knüpft an die Vorlage an.
5. Digital an die falsche Stelle gedacht: Digital über den Assistenten bei der Bauaufsicht; die Behörde leitet weiter. Formlose E-Mail ist kein digitaler Antrag im Sinn der DBauV.
6. Baustart vor Fristende ohne schriftliche Mitteilung: Ohne frühere Gemeinde-Mitteilung gilt der Monat.
7. Vier Jahre verstreichen lassen: Dann muss das Verfahren faktisch neu aufgesetzt werden.

Checkliste vor der Einreichung

1. Bebauungsplanqualifikation und Festsetzungen geprüft (qualifiziert / vorhabenbezogen)?
2. Örtliche Bauvorschriften und möglicher Ausschluss für Gewerbe/Handwerk geprüft?
3. Kein Sonderbau, keine Ausschlusstatbestände nach Nr. 4?
4. Erschließung dokumentiert gesichert?
5. Bauvorlageberechtigte Person beauftragt, Unterlagen vollständig?
6. Nachbarbenachrichtigung vorbereitet und dokumentierbar?
7. Im Formular/Assistenten: Weiterbehandlung als Bauantrag, falls die Gemeinde ein Verfahren verlangt?
8. Digital: Behörde bietet Assistenten an, BayernID/Unternehmenskonto eingerichtet?
9. Zeitplan: Monatsfrist und geplanter Baubeginn (innerhalb von vier Jahren) abgestimmt?

Fazit

Die Genehmigungsfreistellung Bayern nach Art. 58 BayBO ist der Schnellweg für festsetzungstreue Vorhaben im qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan – ohne Baugenehmigungsbescheid, aber mit vollständigen Unterlagen, Nachbarbenachrichtigung und Monatsfrist. Die Gemeinde kann innerhalb der Frist ein vereinfachtes Verfahren verlangen; einen Anspruch auf Freistellung „durchwinken” gibt es nicht. Digital läuft das Verfahren über denselben Online-Assistenten-Kosmos wie der Bauantrag, mit den Besonderheiten der DBauV.

Prüfen Sie die Voraussetzungen mit Ihrer Planerin oder Ihrem Planer gegen den Bebauungsplan, und klären Sie den Einreichungsweg über Bayern bzw. den Ratgeber zum digitalen Bauantrag in Bayern. Für die Abgrenzung zu Kleinvorhaben bleibt der Ratgeber Verfahrensfreie Bauvorhaben die richtige Adresse.

Häufige Fragen

Was ist die Genehmigungsfreistellung in Bayern?

Nach Art. 58 BayBO können bestimmte Vorhaben ohne Baugenehmigungsbescheid errichtet, geändert oder nutzungsgeändert werden. Sie reichen vollständige Bauvorlagen bei der Gemeinde ein (digital oft über den Online-Assistenten). Beginnen dürfen Sie in der Regel einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen, sofern die Gemeinde kein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren verlangt.

Wann greift Art. 58 BayBO?

Typisch, wenn das Vorhaben kein Sonderbau ist, im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt, dessen Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften einhält, die Erschließung gesichert ist und keine der gesetzlichen Ausschlüsse greifen. Die Gemeinde darf innerhalb der Monatsfrist trotzdem ein Genehmigungsverfahren verlangen – darauf besteht kein Rechtsanspruch, dass sie das unterlässt.

Ist Genehmigungsfreistellung dasselbe wie verfahrensfrei?

Nein. Verfahrensfreie Vorhaben nach Art. 57 BayBO brauchen in der Regel gar kein bauaufsichtliches Verfahren. Die Genehmigungsfreistellung verlangt dagegen vollständige Bauvorlagen und eine Monatsfrist – es fehlt nur der förmliche Genehmigungsbescheid. Details zu Kleinvorhaben: Ratgeber Verfahrensfreie Bauvorhaben.

Kann ich die Genehmigungsfreistellung digital einreichen?

Ja, soweit Ihre untere Bauaufsicht den Online-Assistenten anbietet. Nach der DBauV gehören Vorlagen im Genehmigungsfreistellungsverfahren zum digitalen Leistungskatalog. Digital reichen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde ein; diese leitet an die Gemeinde weiter. Die Monatsfrist knüpft an den Tag der digitalen Einreichung an.

Muss ich die Nachbarn benachrichtigen?

Ja. Spätestens mit der Vorlage der Unterlagen bei der Gemeinde müssen Sie die Eigentümer der benachbarten Grundstücke über das Vorhaben informieren. Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor; eine dokumentierte schriftliche Benachrichtigung ist praxisüblich. Eine Nachbarzustimmung ist für die Freistellung nicht Voraussetzung.

Was passiert, wenn die Gemeinde ein Verfahren verlangt?

Dann läuft das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Haben Sie bei der Vorlage angekreuzt, dass die Unterlagen in diesem Fall als Bauantrag weiterbehandelt werden sollen, leitet die Gemeinde sie an die Bauaufsichtsbehörde weiter. Ohne diese Bestimmung müssen Sie ggf. neu einreichen.