Stellplatzpflicht beim Bauantrag

Ob Sie beim Bauantrag notwendige Stellplätze nachweisen müssen, entscheidet zuerst die Landesbauordnung Ihres Bundeslands – und die Antwort fällt inzwischen sehr unterschiedlich aus. Fünf Länder schreiben die Pflicht selbst vor, sechs überlassen sie vollständig der kommunalen Stellplatzsatzung, drei nehmen den Wohnungsbau ganz oder teilweise aus, Berlin und Hamburg verlangen für Wohnungen gar keinen Kfz-Nachweis mehr.

Dieser Ratgeber erklärt, was die Stellplatzpflicht bedeutet, wie der Stellplatznachweis im Bauantrag funktioniert, wann Sie Stellplätze ablösen können – und was in allen 16 Bundesländern gilt, jeweils mit der Fundstelle zum Nachlesen. Weil Baurecht Ländersache und derzeit stark im Wandel ist, gilt trotzdem: Prüfen Sie zusätzlich immer die aktuelle Satzung Ihrer Gemeinde, denn wo eine gilt, geht sie den Landesvorgaben vor. Wie diese Satzung aufgebaut ist und wo sie im Ortsrecht steht, erklärt der Ratgeber Stellplatzsatzung.

Was bedeutet Stellplatzpflicht?

Die Stellplatzpflicht verpflichtet Bauherren, bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen eine bestimmte Zahl an Stellplätzen für Kraftfahrzeuge – und zunehmend für Fahrräder – bereitzustellen. Der Gedanke dahinter: Wer durch ein Bauvorhaben zusätzlichen Zu- und Abgangsverkehr auslöst, soll den daraus entstehenden Parkbedarf auf dem eigenen Grundstück decken und nicht auf den öffentlichen Straßenraum abwälzen.

Diese vorgeschriebenen Plätze heißen im Baurecht notwendige Stellplätze. Sie sind von freiwilligen, zusätzlichen Stellplätzen zu unterscheiden. Nur die notwendigen Stellplätze sind Gegenstand der behördlichen Prüfung und werden in der Baugenehmigung festgeschrieben.

Rechtsgrundlage ist die jeweilige Landesbauordnung – in Baden-Württemberg § 37 LBO, in Nordrhein-Westfalen § 48 BauO NRW 2018, in Schleswig-Holstein § 49 LBO. Alle Länder ermächtigen zusätzlich die Gemeinden, die Stellplatzpflicht durch eine eigene örtliche Bauvorschrift – die Stellplatzsatzung – zu konkretisieren, zu erhöhen, zu senken oder aufzuheben. Wo eine solche Satzung existiert, geht sie den allgemeinen Vorgaben der Landesbauordnung vor.

Diese zweite Ebene ist in den letzten Jahren zur ersten geworden: In Bayern, Brandenburg, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt entsteht die Stellplatzpflicht ausschließlich durch eine solche Satzung. Ohne Satzung gibt es dort keine notwendigen Stellplätze – auch nicht ersatzweise über die Richtzahlen einer Landesverordnung.

Der Stellplatznachweis im Bauantrag

Der Stellplatznachweis ist ein Pflichtbestandteil der Bauvorlagen. Mit ihm belegen Sie gegenüber der Bauaufsichtsbehörde,

• wie viele notwendige Stellplätze Ihr Vorhaben auslöst (rechnerische Ermittlung nach Landesrecht bzw. Satzung),
• wo diese Stellplätze liegen (zeichnerische Darstellung im Lageplan) und
• wie sie erschlossen und nutzbar sind (Zufahrt, Maße, ggf. Fahrradabstellplätze).

In der Regel erstellt die bauvorlageberechtigte Person den Nachweis als Teil des Antragspakets. Bei einer Nutzungsänderung wird meist nur der Mehrbedarf betrachtet – also die zusätzlichen Stellplätze, die durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen entstehen. Wer ein Ladenlokal in Wohnungen umwandelt, muss also nicht bei null anfangen, sondern die Differenz nachweisen.

Die Zahl der letztlich geforderten (und ggf. abzulösenden) Stellplätze wird in der Baugenehmigung verbindlich festgesetzt. Ein unvollständiger oder fehlerhafter Stellplatznachweis ist ein häufiger Grund für Rückfragen und Verzögerungen – er gehört daher in jede Bauantrags-Checkliste.

Wie wird die Zahl der Stellplätze berechnet?

Die erforderliche Anzahl hängt von der Art und Größe der Nutzung ab. Für Wohnungen ist häufig ein Richtwert von etwa einem Stellplatz je Wohneinheit üblich; einige Regelungen staffeln nach Wohnungsgröße (kleine Wohnungen weniger, große mehr). Für Nicht-Wohnnutzungen – Gewerbe, Handel, Gastronomie, Praxen – gelten eigene Kennzahlen, etwa je Quadratmeter Nutzfläche, je Sitzplatz oder je Beschäftigtem.

Diese Werte stehen in der Landesbauordnung, in ergänzenden Verwaltungsvorschriften oder – am wichtigsten – in der kommunalen Stellplatzsatzung. Weil Städte den Bedarf sehr unterschiedlich bewerten, reicht die Bandbreite in der Praxis von deutlich unter einem bis zu zwei Stellplätzen je Wohneinheit. Im ländlichen Raum wird tendenziell mehr verlangt, in gut erschlossenen Innenstädten weniger.

Landesweite Richtzahlen für Wohnungen

Wo das Land selbst Zahlen vorgibt, sind sie der Ausgangspunkt jeder Berechnung – und ohne örtliche Satzung auch das Ergebnis:

Land	Richtzahl für Wohnungen	Fundstelle
Baden-Württemberg	1 Kfz-Stellplatz je Wohnung	§ 37 Abs. 1 Satz 1 LBO
Nordrhein-Westfalen	1 je Wohnung; 0,5 bzw. 0,4 bzw. 0,3 bei öffentlich geförderten Wohnungen, 0,8 bzw. 0,7 bei freifinanzierten in integrierter Lage	Anlage Teil A Nr. 1.1–1.2.5 StellplatzVO NRW
Rheinland-Pfalz	1–2 je Wohnung im Einfamilienhaus, 1–1,5 im Mehrfamilienhaus	Anlage zur Verwaltungsvorschrift „Zahl, Größe und Beschaffenheit der Stellplätze“
Schleswig-Holstein	0,7 je Wohnung im mehrgeschossigen Wohnungsbau, 0,3 bei guter ÖPNV-Anbindung oder Mobilitätskonzept	§ 49 Abs. 1 Satz 5 LBO
Bayern (nur bei Satzung)	Zahl aus der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung; die Satzung darf nur nach unten abweichen	Art. 47 Abs. 2 BayBO, § 20 GaStellV
Brandenburg (nur bei Satzung)	die Satzung darf höchstens 1 Stellplatz je Wohnung fordern	§ 87 Abs. 4 Satz 2 BbgBO

In den übrigen Ländern gibt es keine landesweite Richtzahl für Wohnungen: Sachsen und Thüringen lassen die Zahl nach den örtlichen Verkehrsverhältnissen bestimmen. Hamburg und Berlin verlangen für Wohnungen keinen Kfz-Nachweis, Niedersachsen nicht für neu geschaffene Wohnungen und das Saarland nicht, solange die Gemeinde nichts anderes bestimmt. Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt verweisen vollständig auf das Ortsrecht.

Reduzierung: ÖPNV, Carsharing und geförderter Wohnungsbau

Viele Kommunen senken die Stellplatzpflicht gezielt, um flächensparendes und autoarmes Bauen zu fördern. Typische Reduktionsgründe in aktuellen Satzungen sind:

• Gute ÖPNV-Anbindung (kurze fußläufige Entfernung zu Haltestellen mit dichtem Takt),
• Carsharing-Angebote oder gemeinschaftlich genutzte Fahrzeuge auf dem Grundstück,
• geförderter bzw. sozialer Wohnungsbau sowie Wohnheime,
• Mobilitätskonzepte (z. B. mehr Fahrradabstellplätze statt Pkw-Stellplätze).

Ob und in welcher Höhe eine Reduktion möglich ist, entscheidet allein die örtliche Satzung. Wer autoarm plant, sollte den Nachweis früh mit der Gemeinde abstimmen.

Stellplätze auf dem Grundstück – oder in der Nähe

Notwendige Stellplätze sind grundsätzlich auf dem Baugrundstück herzustellen. Ist das nicht möglich, lassen viele Regelungen die Herstellung in zumutbarer Entfernung auf einem geeigneten anderen Grundstück zu. Voraussetzung ist, dass die Nutzung dieses Grundstücks dauerhaft rechtlich gesichert wird – üblicherweise über eine Baulast zugunsten der Bauaufsichtsbehörde.

Was „zumutbar“ ist, definieren die Satzungen unterschiedlich; als Anhaltspunkt gelten fußläufige Entfernungen von einigen Hundert Metern (für Fahrradabstellplätze deutlich weniger). Ohne rechtliche Sicherung akzeptiert die Behörde eine Auslagerung der Stellplätze nicht.

Die Stellplatzablöse

Können die notwendigen Stellplätze weder auf dem Grundstück noch in zumutbarer Nähe hergestellt werden, kommt die Stellplatzablöse ins Spiel: Der Bauherr zahlt der Gemeinde einen Geldbetrag, mit dem die Stellplatzverpflichtung als erfüllt gilt. Die Kommune verwendet die Mittel zweckgebunden, etwa für öffentliche Parkeinrichtungen, den ÖPNV oder Maßnahmen zur Entlastung des ruhenden Verkehrs.

Wichtig sind drei Punkte:

1. Kein automatischer Anspruch. Die Ablöse setzt in der Regel voraus, dass die Herstellung unmöglich oder unzumutbar ist. Der Abschluss eines Ablösevertrags steht zudem meist im Ermessen der Gemeinde – sie kann ihn aus städtebaulichen Gründen verweigern, wenn eine Herstellung auf dem Grundstück möglich wäre.
2. Höhe per Satzung, aber mit gesetzlicher Obergrenze. Der Betrag je Stellplatz wird kommunal festgesetzt und oft nach Lage-Zonen gestaffelt. Stuttgart etwa staffelt nach seiner Stellplatzablösesatzung vom 9. Februar 2023 in drei Zonen: 12.782,30 Euro im Citybereich, 9.203,25 Euro im übrigen inneren Stadtgebiet und 5.624,20 Euro in den restlichen Stadtgebieten. Mehrere Landesbauordnungen begrenzen den Betrag zusätzlich auf 60 Prozent der durchschnittlichen Herstellungskosten eines Stellplatzes einschließlich Grunderwerb – so § 49 Abs. 3 SächsBO, § 48 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA, § 52 Abs. 4 Satz 3 ThürBO und § 87 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BbgBO.
3. Länderspezifische Ausschlüsse und Sonderregeln. Nicht überall ist eine Ablöse zulässig. In Baden-Württemberg gilt die Ablösemöglichkeit nach § 37 Abs. 7 Satz 1 LBO ausdrücklich nicht für Stellplätze von Wohnungen – hier lässt sich die Pflicht für Wohnraum nicht durch Zahlung erfüllen, dafür ist bei Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit eine Abweichung zuzulassen. In Sachsen-Anhalt bleiben nach § 48 Abs. 2 Satz 3 BauO LSA bei der Berechnung des Ablösebetrags die ersten acht Stellplätze außer Betracht. In Hamburg sind die früheren Ausgleichszahlungen mit der neuen Bauordnung ganz entfallen.

Wofür die Gemeinde das Geld verwenden darf, schreiben die Landesbauordnungen ebenfalls vor – und sie haben den Katalog erweitert. Neben Parkeinrichtungen und Maßnahmen gegen den ruhenden Verkehr nennen die neueren Fassungen ausdrücklich Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge (§ 49 Abs. 4 BbgBO, § 48 Abs. 3 Nr. 3 BauO LSA, § 37 Abs. 6 Nr. 2 LBO Baden-Württemberg), Carsharing-Parkeinrichtungen (§ 49 Abs. 4 BbgBO) sowie Anlagen für den Radverkehr.

Ablöse-Konstellationen im Überblick

Situation	Herstellung möglich?	Ablöse denkbar?
Ausreichend Platz auf dem Grundstück	ja	nein (Herstellung geht vor)
Herstellung nur auf Nachbargrundstück	ja, mit Baulast	meist nachrangig
Herstellung unmöglich/unzumutbar	nein	ja, im Ermessen der Gemeinde
Wohnungen in Baden-Württemberg	–	nein (§ 37 Abs. 7 Satz 1 LBO)
Umnutzung einer notwendigen Garage zum Lager	oft nein (Ersatz nötig)	nur wenn Ersatz/Ablöse zulässig – siehe Garage Nutzung und Lagerung

Fahrradstellplätze und Elektromobilität

Neben Kfz-Stellplätzen verlangen die meisten Länder und viele Satzungen inzwischen den Nachweis notwendiger Fahrradabstellplätze. Ihre Zahl richtet sich nach der Nutzung (z. B. je Wohnung oder je Quadratmeter). Die Plätze müssen gut erreichbar, oft überdacht und diebstahlsicher nutzbar sein – in Baden-Württemberg schreibt § 37 Abs. 2 Satz 3 LBO für Wohnungen beides ausdrücklich vor: wirksame Diebstahlsicherung und Wetterschutz.

Wichtig ist der Zusammenhang: Wo die Pkw-Pflicht gefallen ist, bleibt der Fahrradnachweis regelmäßig bestehen. Berlin verlangt nach § 49 Abs. 2 BauO Bln Fahrradabstellplätze, obwohl es keine Pkw-Pflicht kennt; Hamburg nimmt Wohnungen vom Mobilitätsnachweis aus, verlangt nach § 49 Abs. 2 Satz 2 HBauO aber weiterhin Fahrradplätze; das Saarland stellt Wohnungen von der Kfz-Pflicht frei, nicht vom Fahrradnachweis. Konkrete Zahlen nennen unter anderem:

• Schleswig-Holstein: mindestens 1,5 Abstellmöglichkeiten je Wohnung im mehrgeschossigen Wohnungsbau (§ 49 Abs. 1 Satz 6 LBO; bis zum 4. Juli 2024 war es eine).
• Nordrhein-Westfalen: 1,5 Fahrradabstellplätze je Wohnung ab Gebäudeklasse 3 (Anlage Teil A Nr. 1.2 StellplatzVO NRW).
• Berlin: gestaffelt nach Wohnungsgröße – ein Platz bis 50 m², zwei bis 75 m², drei bis 100 m², vier darüber, dazu mindestens ein Platz für Sonderfahrräder ab 20 Wohnungen (Ausführungsvorschriften zu § 49 BauO Bln vom 16. Juni 2021).

Umgekehrt lassen mehrere Länder zu, dass Fahrradplätze Kfz-Stellplätze ersetzen – jeweils im Verhältnis vier zu eins. In Baden-Württemberg gilt das für bis zu ein Viertel der Stellplätze von Nicht-Wohnnutzungen (§ 37 Abs. 1 Satz 4 und 5 LBO; für den Stellplatz je Wohnung nach Satz 1 gerade nicht), in Nordrhein-Westfalen für bis zu ein Viertel der über eine Satzung festgelegten Stellplätze (§ 48 Abs. 3 BauO NRW), in Brandenburg für bis zu ein Fünftel (§ 87 Abs. 4 Satz 3 BbgBO). Die so geschaffenen Fahrradplätze zählen dabei nicht oder nur zur Hälfte auf den eigenen Fahrradnachweis.

Hinzu kommt das Thema Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge: Auf Bundesebene macht das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) bei bestimmten Neubauten und größeren Renovierungen mit mehreren Stellplätzen Vorgaben zu Leitungsinfrastruktur und Ladepunkten. Ob und in welchem Umfang das Ihr Vorhaben betrifft, hängt von Gebäudetyp und Stellplatzzahl ab – klären Sie das früh mit Ihrer Planung.

Stellplatzpflicht nach Bundesland

Baurecht ist Ländersache, und bei den Stellplätzen zeigt sich das besonders deutlich. Die Länder haben sich in den letzten Jahren in vier Richtungen auseinanderentwickelt. Diese Übersicht ordnet ein – maßgeblich ist stets die aktuelle Landesbauordnung in Verbindung mit der örtlichen Satzung Ihrer Gemeinde.

Modell	Länder	Was das bedeutet
Pflicht steht im Landesgesetz – auch für Wohnungen	Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Schleswig-Holstein (5)	Die Landesbauordnung begründet die Pflicht selbst; die Gemeinde darf sie per Satzung abwandeln
Pflicht steht im Landesgesetz, Wohnungsbau ganz oder teilweise ausgenommen	Niedersachsen, Saarland, Thüringen (3)	Für Gewerbe und andere Nutzungen gilt die Pflicht; Niedersachsen nimmt neu geschaffene Wohnungen aus, das Saarland Wohnungen und Wohnheime, Thüringen Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2
Pflicht entsteht nur durch kommunale Satzung	Bayern, Brandenburg, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt (6)	Ohne örtliche Bauvorschrift gibt es keine notwendigen Stellplätze
Kein Kfz-Stellplatznachweis für Wohnungen	Berlin, Hamburg (2)	Berlin kennt keine allgemeine Pkw-Pflicht, Hamburg hat sie durch den Mobilitätsnachweis ersetzt, der Wohnungen ausnimmt

Alle 16 Bundesländer mit Fundstelle

Land	Fundstelle	Kern der Regelung
Baden-Württemberg	§ 37 Abs. 1 Satz 1 LBO	Ein Kfz-Stellplatz je Wohnung; Ablöse für Wohnungen ausgeschlossen (Abs. 7 Satz 1)
Bayern	Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO	Seit 1. Oktober 2025 nur noch bei Gemeindesatzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4; Zahl aus der Garagen- und Stellplatzverordnung
Berlin	§ 49 BauO Bln	Keine allgemeine Pkw-Pflicht; nur Stellplätze für Menschen mit Behinderung bei öffentlich zugänglichen Anlagen und Fahrradabstellplätze
Brandenburg	§ 49 Abs. 1 BbgBO	Nur die von der Gemeinde nach § 87 festgesetzten Stellplätze; höchstens einer je Wohnung
Bremen	§ 49 Abs. 1 BremLBO	Nur aufgrund örtlicher Bauvorschrift; in der Stadtgemeinde Bremen über das Mobilitäts-Bau-Ortsgesetz
Hamburg	§ 49 HBauO	Mobilitätsnachweis statt Stellplatzpflicht; für Wohnungen und Wohnheime gilt er nicht (Abs. 2 Satz 1)
Hessen	§ 52 Abs. 1 Satz 1 HBO	Die Gemeinden legen fest, ob und in welchem Umfang; in kreisfreien Städten bis 31. Dezember 2030 gedeckelt (Abs. 1a)
Mecklenburg-Vorpommern	§ 49 Abs. 1 LBauO M-V	Nur aufgrund einer Satzung nach § 86 Abs. 1 Nr. 4
Niedersachsen	§ 47 Abs. 1 Satz 3 NBauO	Der Bedarf neu geschaffener Wohnungen muss nicht gedeckt werden, wenn der Bauantrag nach dem 30. Juni 2024 einging
Nordrhein-Westfalen	§ 48 Abs. 1 BauO NRW 2018	Pflicht von Gesetzes wegen; Zahlen aus der StellplatzVO NRW, sofern kein Bebauungsplan oder keine Satzung etwas anderes regelt
Rheinland-Pfalz	§ 47 Abs. 1 LBauO	Pflicht von Gesetzes wegen; Richtzahlen in der Verwaltungsvorschrift, alternative Mobilitätskonzepte sind zu berücksichtigen
Saarland	§ 47 Abs. 1 Satz 5 LBO	Gilt nicht für Wohnungen und Wohnheime, es sei denn, die Gemeinde bestimmt es per Satzung; rollstuhlnutzbare Wohnungen brauchen je einen Stellplatz (Satz 6)
Sachsen	§ 49 Abs. 1 Satz 1 SächsBO	Pflicht, „soweit nicht in örtlichen Bauvorschriften nach § 89 Abs. 1 Nr. 4 geregelt“
Sachsen-Anhalt	§ 48 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA	Nur soweit durch örtliche Bauvorschrift bestimmt; bei der Ablöse bleiben die ersten acht Stellplätze außer Betracht
Schleswig-Holstein	§ 49 Abs. 1 LBO	Pflicht von Gesetzes wegen; im mehrgeschossigen Wohnungsbau gelten 0,7 bzw. 0,3 Stellplätze je Wohnung als ausreichend
Thüringen	§ 52 Abs. 2 Nr. 3 ThürBO	Bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 entfällt die Pflicht; Satzungen dürfen nur kreisfreie, Große Kreis- und Große kreisangehörige Städte erlassen

Zwei Länder haben ihre Regeln zuletzt grundlegend umgestellt, was in älteren Übersichten häufig noch fehlt:

• Bayern hat die gesetzliche Stellplatzpflicht mit dem Ersten Modernisierungsgesetz zum 1. Oktober 2025 abgeschafft. Sie entsteht nur noch durch Satzung; die Zahl gibt die Garagen- und Stellplatzverordnung vor, und die Satzung darf davon nach Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO nur nach unten abweichen. Bestehende Satzungen, die die neuen Höchstzahlen überschritten, sind nach Art. 83 Abs. 5 BayBO zum 30. September 2025 außer Kraft getreten – in München betraf das die gesamte Stellplatzsatzung von 2007.
• Hessen deckelt seit dem 14. Oktober 2025 die kommunalen Satzungen: In Städten, die an diesem Tag kreisfrei waren, dürfen bis zum 31. Dezember 2030 bei Wohngebäuden mit bis zu 14 Wohnungen keine Stellplätze gefordert werden, ab der 15. Wohnung höchstens 0,5 je Wohnung – dann aber bezogen auf alle Wohnungen (§ 52 Abs. 1a HBO).

Einen kompakten Einstieg zu allen Ländern bietet die Bundesländer-Übersicht; Details zu einzelnen Ländern stehen etwa auf den Seiten zu Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Berlin. Da die Kommunen ihre Satzungen laufend anpassen, sollten Sie die konkreten Werte immer aktuell vor Ort prüfen.

Wohnraum im Bestand: die stille Ausnahme

Die praktisch wichtigste Entwicklung steht in keiner Modelltabelle: Fast alle Länder haben die Stellplatzpflicht abgeschafft, wenn Wohnraum in einem bestehenden Gebäude entsteht. Gemeint sind Dachgeschossausbau, Aufstockung, Anbau, Wohnungsteilung und Nutzungsänderung zu Wohnzwecken – genau die Vorhaben, an denen die Stellplatzfrage früher regelmäßig scheiterte, weil sich auf einem bebauten Grundstück kaum noch Plätze unterbringen lassen.

Land	Fundstelle	Bedingung
Baden-Württemberg	§ 37 Abs. 3 Satz 2 LBO	Baugenehmigung oder Kenntnisgabe für das Gebäude liegt mindestens fünf Jahre zurück
Bayern	Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b BayBO	Die Satzung darf für diese Fälle keine Stellplätze verlangen
Bremen	§ 49 Abs. 1 Satz 3 BremLBO	Gebäude bestand am 1. Juli 2024 rechtmäßig
Hessen	§ 52 Abs. 1 Satz 2 HBO	Rechtmäßig bestehendes Gebäude; auch untergeordnete Anbauten und Kellerausbau
Niedersachsen	§ 47 Abs. 1 Satz 3 NBauO	Bauantrag oder verfahrensfreie Nutzungsänderung nach dem 30. Juni 2024
Nordrhein-Westfalen	§ 48 Abs. 1 Satz 4 BauO NRW	Wenn die Pflicht die Schaffung oder Erneuerung von Wohnraum erheblich erschweren würde
Rheinland-Pfalz	§ 47 Abs. 2 Satz 2 LBauO	Fertigstellung des Gebäudes liegt mindestens zwei Jahre zurück
Sachsen-Anhalt	§ 48 Abs. 1 Satz 4 BauO LSA	Gebäude bestand am Tag nach der Verkündung des Änderungsgesetzes vom 14. Januar 2026 rechtmäßig
Schleswig-Holstein	§ 49 Abs. 1 Satz 4 LBO	Bestehendes Gebäude, ohne Mindestalter
Thüringen	§ 52 Abs. 2 Nr. 2 ThürBO	Gebäude bestand am 4. April 2023 rechtmäßig; ab dem 4. April 2028 genügt eine Fertigstellung vor mindestens fünf Jahren

Zwei Details lohnen den genauen Blick. Erstens das Mindestalter des Gebäudes: Wer in Baden-Württemberg vier Jahre nach der Baugenehmigung das Dach ausbaut, fällt nicht unter die Ausnahme, in Rheinland-Pfalz schon. Zweitens die Gegenrichtung: Niedersachsen hat die Regel zum 1. Juli 2025 nachgeschärft und klargestellt, dass nur der Bedarf neu geschaffener Wohnungen entfällt. Vorhandene, einer Wohnung zugeordnete Stellplätze dürfen also nicht nachträglich zurückgebaut oder anders genutzt werden – ein Fehler, der in der ersten Fassung von 2024 rechtlich möglich war.

Für Vorhaben im Bestand lohnt deshalb der Blick in die Ratgeber zum Dachgeschossausbau, zum Anbau und zur Aufstockung und zur Nutzungsänderung.

Wenn die Pflicht durch ein Mobilitätsinstrument ersetzt wird

Zwei Länder haben die Stellplatzpflicht nicht gestrichen, sondern umgebaut. Statt einer pauschalen Zahl tritt eine Betrachtung des tatsächlichen Mobilitätsbedarfs am konkreten Standort.

Hamburg verlangt seit dem 1. Januar 2026 nach § 49 HBauO einen Mobilitätsnachweis: Nachzuweisen sind sowohl Maßnahmen zur Nutzung des Umweltverbunds – öffentlicher Nahverkehr, Fuß- und Radverkehr, Sharing-Angebote – als auch Kfz-Stellplätze „im jeweils erforderlichen Umfang“. Grundlage sind die örtlichen Verkehrsverhältnisse und die von der Behörde bereitgestellten Daten zur Verkehrsmittelwahl. Für Wohnungen und Wohnheime gilt die Pflicht ausdrücklich nicht; dort bleiben nur Fahrradabstellplätze. Die früheren Ausgleichszahlungen für nicht hergestellte Stellplätze sind entfallen.

Bremen geht den Weg über das Ortsrecht: Nach § 7 Abs. 1 des Mobilitäts-Bau-Ortsgesetzes müssen Bauherren in der Stadtgemeinde Bremen einen Teil des rechnerischen Stellplatzbedarfs durch Mobilitätsmanagement ersetzen – in der inneren Stadt drei Viertel, in den innenstadtnahen Quartieren die Hälfte, im übrigen Stadtgebiet ein Viertel, dort allerdings erst ab acht Stellplatzeinheiten. Als Maßnahmen zählen unter anderem ÖPNV-Zeitkarten und Carsharing-Mitgliedschaften für die Nutzer, Carsharing-Stationen auf dem Grundstück und zusätzliche Fahrradabstellplätze.

Praktisch heißt das: In beiden Städten ersetzt der Nachweis eines Mobilitätskonzepts einen Teil der Bauvorlagen, die sonst der Stellplatznachweis ausgemacht hätte. Wer dort plant, sollte früh klären, welche Maßnahmen die Behörde anerkennt und wie sie dauerhaft gesichert werden.

Was passiert bei Verstößen?

Wird ein Vorhaben ohne den erforderlichen Stellplatznachweis oder ohne die geforderten Stellplätze umgesetzt, ist das ein Verstoß gegen das Bauordnungsrecht. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Genehmigung versagen, Auflagen machen oder – bei bereits errichteten Anlagen – nachträglich die Herstellung bzw. Ablöse verlangen. Deshalb sollte der Stellplatznachweis von Beginn an sauber geplant sein; Nachbesserungen sind teurer und aufwendiger als eine korrekte Erstplanung.

Stellplätze in verfahrensfreien und vereinfachten Verfahren

Auch wenn ein Vorhaben in einem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren läuft oder in Teilen genehmigungsfrei ist, bleibt die materielle Stellplatzpflicht bestehen: Sie müssen die Vorgaben einhalten, auch wenn die Behörde sie nicht in jedem Verfahren umfassend prüft. Die Verantwortung für die Einhaltung trägt dann verstärkt der Bauherr. Verlassen Sie sich also nicht darauf, dass ein schlankes Verfahren die Stellplatzpflicht entfallen lässt.

Bemerkenswert ist, dass die Stellplätze dabei oft ausdrücklich im Prüfumfang bleiben: In Nordrhein-Westfalen prüft die Bauaufsicht im vereinfachten Verfahren nach § 64 BauO NRW nur noch vier Vorschriften der Landesbauordnung – Erschließung, Abstandsflächen, barrierefreies Bauen und § 48, also gerade die Stellplätze und Fahrradabstellplätze. Umgekehrt gilt: Auch eine verfahrensfreie Garage entbindet nicht vom Stellplatznachweis für das Hauptgebäude – und sie zählt in mehreren Ländern in die Grenzwerte der Verfahrensfreiheit hinein, wie die Übersicht zur Garage und zum Carport je Bundesland zeigt.

Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus in der Innenstadt

Angenommen, Sie planen ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen in einer gut angebundenen Innenstadtlage. Die örtliche Satzung fordert einen Stellplatz je Wohnung, gewährt aber wegen der ÖPNV-Nähe eine Reduktion und rechnet Carsharing an. Rechnerisch bleiben nach Abzug fünf notwendige Kfz-Stellplätze. Auf dem Grundstück lassen sich jedoch nur drei realisieren.

Für die verbleibenden zwei Plätze prüfen Sie zwei Wege: die Herstellung auf einem nahen Grundstück (rechtlich gesichert per Baulast) oder eine Ablöse. Die Gemeinde stimmt einer Ablöse zu, weil eine Herstellung unzumutbar ist. Bei einem Ablösebetrag im mittleren Bereich zahlen Sie für die zwei Plätze eine fünfstellige Summe, die in der Baugenehmigung festgeschrieben wird. Zusätzlich weisen Sie die geforderten Fahrradabstellplätze nach. Dieses Zusammenspiel aus Reduktion, Herstellung und Ablöse ist der typische Fall in verdichteten Lagen.

Häufige Fehler beim Stellplatznachweis

• Falsche Berechnungsgrundlage: Die Landesbauordnung wird herangezogen, obwohl eine abweichende kommunale Satzung gilt. Immer zuerst die örtliche Satzung prüfen.
• Veraltete Länderübersicht: Viele im Netz verfügbare Vergleichstabellen geben den Stand vor 2025 wieder – sie führen Bayern noch mit einer gesetzlichen Pflicht und Nordrhein-Westfalen als reines Satzungsland. Beides ist heute falsch. Prüfen Sie die Fundstelle in der geltenden Fassung der Landesbauordnung.
• Ausnahme im Bestand übersehen: Wer im Bestand Wohnraum schafft, zahlt in vielen Ländern unnötig eine Ablöse, weil die Freistellung nicht bekannt ist – oder verlässt sich darauf, obwohl das Gebäude das nötige Mindestalter nicht erreicht.
• Ablöse als sicher eingeplant: Die Ablöse ist kein Automatismus – sie setzt Unmöglichkeit/Unzumutbarkeit voraus und liegt im Ermessen der Gemeinde.
• Fahrradstellplätze vergessen: Sie werden häufig übersehen, sind aber in vielen Satzungen verpflichtend.
• Nachbargrundstück ohne Sicherung: Ausgelagerte Stellplätze ohne Baulast werden nicht anerkannt.
• Mehrbedarf bei Nutzungsänderung unterschätzt: Auch ohne Neubau kann eine geänderte Nutzung zusätzliche Stellplätze auslösen.

Kosten im Blick behalten

Die Stellplatzfrage ist nicht nur eine Genehmigungshürde, sondern auch ein Kostenfaktor. Die Herstellung eines Stellplatzes – erst recht in einer Tiefgarage – kann teuer sein; eine Ablöse bindet ebenfalls erhebliche Mittel. Beziehen Sie beide Posten früh in Ihre Kalkulation ein. Einen Überblick über die weiteren Positionen gibt die Seite zu den Kosten des Bauantrags, durchgerechnete Fälle finden Sie im Ratgeber Bauantrag Kosten: fünf Rechenbeispiele. Wer die Bebaubarkeit und die Stellplatzfrage vorab klären möchte, kann dies über eine Bauvoranfrage tun.

Wo und wie Sie den Nachweis einreichen

Der Stellplatznachweis wird zusammen mit den übrigen Bauvorlagen eingereicht – heute in den meisten Ländern digital über das virtuelle Bauamt des jeweiligen Bundeslandes. Die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde prüft den Nachweis im Rahmen des Verfahrens und setzt die notwendigen Stellplätze (und eine etwaige Ablöse) in der Genehmigung fest.

Fazit

Die Stellplatzpflicht gehört zu den unterschätzten Stolpersteinen im Bauantrag – und zu den Themen, bei denen sich das Landesrecht derzeit am schnellsten bewegt. Maßgeblich ist fast immer das Zusammenspiel aus Landesbauordnung und kommunaler Stellplatzsatzung, und beides variiert von „keine Pkw-Pflicht“ (Berlin, Hamburg für Wohnungen) über „nur wenn die Gemeinde es anordnet“ (sechs Länder) bis zu einem festen Stellplatz je Wohnung von Gesetzes wegen (Baden-Württemberg).

Drei Fragen beantworten Sie deshalb am besten in dieser Reihenfolge: Gilt in meinem Bundesland überhaupt eine gesetzliche Pflicht? Hat meine Gemeinde eine Satzung, und was steht darin? Und greift für mein Vorhaben eine der Ausnahmen – besonders die für Wohnraum im Bestand? Weil sich die Satzungen und zunehmend auch die Landesbauordnungen laufend ändern, ist der Blick in die aktuelle Fundstelle – idealerweise mit fachlicher Unterstützung – der sicherste Weg zu einem vollständigen, genehmigungsfähigen Stellplatznachweis.

Häufige Fragen

Wie viele Stellplätze muss ich beim Bauantrag nachweisen?

Das entscheidet zuerst das Landesrecht, dann die kommunale Satzung. Baden-Württemberg verlangt nach § 37 Abs. 1 Satz 1 LBO einen Stellplatz je Wohnung, Schleswig-Holstein nach § 49 Abs. 1 LBO 0,7 im mehrgeschossigen Wohnungsbau und 0,3 bei guter ÖPNV-Anbindung, Nordrhein-Westfalen nach der StellplatzVO NRW einen je Wohnung und 0,3 bis 0,8 bei geförderten oder integriert gelegenen Wohnungen. In sechs Ländern entsteht die Pflicht erst, wenn die Gemeinde sie durch Satzung anordnet. Wo eine Satzung gilt, geht sie vor.

Was ist ein Stellplatznachweis?

Der Stellplatznachweis ist Teil der Bauvorlagen. Darin weisen Sie rechnerisch und zeichnerisch nach, wie viele notwendige Stellplätze für Ihr Vorhaben erforderlich sind und wo diese auf dem Grundstück liegen. Er wird mit dem Bauantrag eingereicht und in der Baugenehmigung festgeschrieben.

Was kostet eine Stellplatzablöse?

Die Ablöse ist ein Geldbetrag an die Gemeinde für nicht hergestellte Stellplätze. Die Höhe legt die Kommune per Satzung fest, meist nach Lage-Zonen gestaffelt. Stuttgart verlangt nach seiner Stellplatzablösesatzung vom 9. Februar 2023 zwischen 5.624,20 Euro in den äußeren Stadtgebieten und 12.782,30 Euro im Citybereich. Mehrere Landesbauordnungen begrenzen den Betrag auf 60 Prozent der durchschnittlichen Herstellungskosten eines Stellplatzes einschließlich Grunderwerb.

Kann ich die Stellplatzpflicht durch eine Ablöse ersetzen?

Oft ja, aber nicht überall und nicht als Rechtsanspruch. Eine Ablöse kommt in der Regel nur in Betracht, wenn die Herstellung auf dem Grundstück unmöglich oder unzumutbar ist, und steht im Ermessen der Gemeinde. In Baden-Württemberg ist eine Ablöse für Wohnungen gesetzlich ausgeschlossen.

Gibt es die Stellplatzpflicht in jedem Bundesland?

Nein. In Berlin kennt § 49 BauO Bln keine allgemeine Pkw-Stellplatzpflicht mehr, gefordert werden nur Fahrradabstellplätze und Stellplätze für Menschen mit Behinderung. In sechs Ländern – Bayern, Brandenburg, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt – entsteht die Pflicht überhaupt erst durch eine kommunale Satzung. Hamburg hat sie durch einen Mobilitätsnachweis ersetzt, der für Wohnungen gar nicht gilt.

Warum verlangt Bayern keine Stellplätze mehr?

Weil das Erste Modernisierungsgesetz die gesetzliche Stellplatzpflicht zum 1. Oktober 2025 gestrichen hat. Nach Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO sind Stellplätze nur noch herzustellen, wenn die Gemeinde das durch Satzung anordnet. Die Zahl gibt dann die Garagen- und Stellplatzverordnung vor; die Satzung darf nur darunter bleiben. Alte Satzungen, die die neuen Höchstzahlen überschritten, sind zum 30. September 2025 außer Kraft getreten – in München zum Beispiel die gesamte Stellplatzsatzung.

Brauche ich Stellplätze, wenn ich im Bestand Wohnraum schaffe?

In den meisten Ländern nicht. Baden-Württemberg (§ 37 Abs. 3 Satz 2 LBO), Rheinland-Pfalz (§ 47 Abs. 2 Satz 2 LBauO), Schleswig-Holstein (§ 49 Abs. 1 Satz 4 LBO), Thüringen (§ 52 Abs. 2 Nr. 2 ThürBO), Bremen (§ 49 Abs. 1 Satz 3 BremLBO), Sachsen-Anhalt (§ 48 Abs. 1 Satz 4 BauO LSA) und Hessen (§ 52 Abs. 1 Satz 2 HBO) stellen Dachausbau, Aufstockung, Wohnungsteilung und Nutzungsänderung zu Wohnzwecken ausdrücklich frei; in Bayern darf die Gemeinde dafür nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b BayBO keine Stellplätze verlangen. Achten Sie auf das Mindestalter des Gebäudes: Baden-Württemberg verlangt fünf Jahre, Rheinland-Pfalz zwei.

Muss ich auch Fahrradstellplätze nachweisen?

In den meisten Bundesländern und vielen kommunalen Satzungen ja – und dort, wo die Pkw-Pflicht gefallen ist, bleibt der Fahrradnachweis meist ausdrücklich bestehen. Schleswig-Holstein verlangt im mehrgeschossigen Wohnungsbau mindestens 1,5 Abstellmöglichkeiten je Wohnung, Nordrhein-Westfalen 1,5 je Wohnung ab Gebäudeklasse 3, Hamburg auch bei Wohnungen ohne Mobilitätsnachweis. Die konkrete Zahl richtet sich nach Landesrecht und örtlicher Satzung.