Stellplatzsatzung: Inhalt und Fundstelle

Eine Stellplatzsatzung legt fest, wie viele notwendige Stellplätze ein Vorhaben in Ihrer Gemeinde auslöst, wo sie liegen dürfen und ob Sie sie ablösen können. In einem Teil der Länder entsteht diese Pflicht erst durch die Satzung; anderswo verdrängt sie die Landesvorgaben, sobald sie gilt. Maßgeblich ist die Fassung, die für Ihr Grundstück und Ihren Antrag gilt.

Dieser Ratgeber zeigt, woraus eine solche Satzung besteht, wo Sie sie im Ortsrecht finden und wie Sie prüfen, ob ein Bebauungsplan sie verdrängt. Die Frage, ob Ihr Bundesland die Stellplatzpflicht überhaupt noch im Gesetz vorsieht und wie der Nachweis im Bauantrag funktioniert, beantwortet der Ratgeber zur Stellplatzpflicht. Hier geht es um das Ortsrecht.

Was eine Stellplatzsatzung ist

Die Stellplatzsatzung ist eine örtliche Bauvorschrift. Die Gemeinde erlässt sie als Satzung auf Grundlage der Landesbauordnung, nicht auf Grundlage des Baugesetzbuchs. Sie gehört damit zum Bauordnungsrecht. Ein Bebauungsplan ist etwas anderes: Er ist Bauleitplanung und kann Stellplätze ebenfalls festsetzen, folgt aber einem eigenen Verfahren.

Das Karlsruher Stadtplanungsamt hat diese Abgrenzung in seinen FAQ zur Stellplatzsatzung vom 20. Februar 2026 ausdrücklich gezogen. Die dortige Satzung ist keine Bauleitplanung, sondern eine örtliche Bauvorschrift nach der Landesbauordnung. Dieselbe FAQ hält fest, dass die Satzung nur eine Mindestzahl notwendiger Stellplätze setzt. Mehr Plätze dürfen Sie herstellen, soweit nicht ein Bebauungsplan oder eine andere Vorschrift eine Obergrenze zieht. Eine Satzung kann rechtlich auch eine Obergrenze vorsehen; Karlsruhe hat das bewusst nicht getan.

Notwendige Stellplätze sind die Plätze, die das Bauordnungsrecht für die ordnungsgemäße Nutzung der Anlage verlangt. Sie liegen außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen. Öffentliche Parkplätze am Fahrbahnrand ersetzen sie nicht. Das stellt auch die Karlsruher FAQ klar: Die Satzung regelt Stellplätze auf Privatgrund.

Landesrecht und Ortsrecht

Die Landesbauordnung entscheidet, ob eine Gemeinde die Zahl überhaupt regeln darf und was ohne Satzung gilt. Drei Muster kommen in der Praxis vor. Die Fundstellen je Land stehen im Ratgeber zur Stellplatzpflicht; hier nur die Mechanik, die Sie zum Lesen der Satzung brauchen.

Die Pflicht entsteht erst durch Satzung. In Bayern sind Stellplätze nach Art. 47 Abs. 1 Satz 1 der Bayerischen Bauordnung nur herzustellen, wenn die Gemeinde das durch Satzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 angeordnet hat. Die Zahl legt das Staatsministerium durch Rechtsverordnung fest. Setzt die Satzung eine geringere Zahl, ist diese maßgeblich (Art. 47 Abs. 2 BayBO, Text gilt ab dem 1. Mai 2026). Ohne Satzung gibt es dort keine notwendigen Stellplätze aus dem Landesgesetz. Dieselbe Grundidee tragen die Satzungen, die dieser Ratgeber für Mecklenburg-Vorpommern und das Saarland auswertet: Die Gemeinde ordnet an, das Land gibt nur den Rahmen.

Die Pflicht steht im Landesgesetz, die Satzung darf sie ändern. Wo das Land selbst eine Zahl oder eine Verwaltungsvorschrift vorgibt, ersetzt die kommunale Tabelle diesen Maßstab für ihr Gebiet. Leipzig schreibt das in § 2 Abs. 2 seiner Stellplatzsatzung wörtlich: Die Anzahl bemisst sich abweichend von der Richtzahlentabelle der Verwaltungsvorschrift zur Sächsischen Bauordnung nach der Satzung und ihrer Anlage 1.

Die Satzung kann eine landesrechtliche Freistellung zurücknehmen. Im Saarland gilt die Herstellungspflicht nach der Präambel der Saarwellinger Satzung für Wohnungen und Wohnheime nur, wenn die Gemeinde sie durch örtliche Bauvorschrift anordnet. Saarwellingen hat das am 7. Mai 2026 getan. § 2 Abs. 1 Satz 2 der Satzung erstreckt die Pflicht ausdrücklich auch auf Wohnungen und Wohnheime. Die gesetzliche Sonderregel für rollstuhlnutzbar gestaltete Wohnungen lässt § 2 Abs. 5 unberührt.

Was Sie prüfen	Typische Folge
Gibt es eine gültige Stellplatzsatzung?	Wenn ja, lesen Sie sie vor der Landes-Richtzahl
Gilt sie für Ihre Nutzungsart?	Karlsruhe etwa nur für Wohnungen, Stuttgart-Innenstadt hebt die Kfz-Pflicht nur für Nichtwohnungen auf
Gilt sie für Ihr Grundstück?	Zonenkarte, und daneben der Bebauungsplan
Wann ist der Antrag eingegangen?	Die Übergangsvorschrift entscheidet, welche Fassung gilt
Deckt die Satzung auch die Ablöse?	Oft steht der Betrag in einer zweiten Satzung

Was in der Satzung steht

Die Überschriften heißen von Ort zu Ort anders. Der Inhalt wiederholt sich.

Geltungsbereich. Die Satzung nennt das Gemeindegebiet oder schneidet Zonen aus. Hannover teilt das ganze Stadtgebiet in die Zonen A, B und C. Zone A ist der Bereich innerhalb eines benannten City-Rings; die Zonen B und C folgen Stadtbezirks- und Stadtteilgrenzen (§ 1 Abs. 2 der Satzung, bekannt gemacht im Amtsblatt der Region Hannover und der Landeshauptstadt Hannover vom 16. Juli 2026). Zingst unterscheidet den zentralen Versorgungsbereich und das übrige Gemeindegebiet. Saarwellingen trennt den Kernbereich des Hauptorts (Zone 1) vom übrigen Regelungsgebiet (Zone 2).

Richtzahlentabelle. Eine Anlage ordnet Nutzungen – die Satzungen nennen sie Verkehrsquellen – einer Zahl zu. Bemessungsgrundlage ist je nach Zeile die Wohnung, die Wohnfläche, die Nutzfläche, der Sitzplatz, das Bett oder die Beschäftigtenzahl. Für Flächen verweisen die Texte auf die Wohnflächenverordnung oder auf DIN 277. Steht Ihre Nutzung nicht in der Tabelle, gilt eine Vergleichsregel: Sie rechnen mit der ähnlichsten Zeile oder nach dem voraussichtlichen tatsächlichen Bedarf.

Rundung. Bruchteile werden nicht einheitlich behandelt. Leipzig rundet das Endergebnis auf die nächsthöhere ganze Zahl auf (§ 2 Abs. 6). Bad Doberan rundet kaufmännisch (§ 3 Abs. 1). Saarwellingen rundet bis 0,4 ab und ab 0,5 auf; bei gemischten Nutzungen werden die Einzelbedarfe erst addiert und danach gerundet (§ 3 Abs. 5).

Herstellung und Sicherung. Die Plätze müssen in der Regel bis zur Nutzungsaufnahme fertig sein. Liegen sie nicht auf dem Baugrundstück, muss die Nutzung des anderen Grundstücks dauerhaft gesichert werden, meist durch Baulast. Die zumutbare Entfernung ist nicht überall gleich: Leipzig nennt höchstens 500 Meter Fußweg für Pkw und 100 Meter für Fahrradabstellplätze (§ 2 Abs. 1). Zingst verweist für die Sicherung auf die Baulast nach § 83 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern.

Reduzierung. Viele Satzungen senken die Tabelle, wenn das Vorhaben gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist, Carsharing anbietet oder zusätzliche Fahrradabstellplätze schafft. Die Reduzierung ist oft ein Antrag, kein Automatismus. Hannover setzt voraus, dass die Bauherrschaft die abweichende Festsetzung verlangt (§ 3 Abs. 2).

Mehrbedarf. Bei Änderung und Nutzungsänderung ist meist nur die Differenz zur bisherigen Nutzung nachzuweisen. Leipzig stellt Wohnungsteilung, Aufstockung und Dachausbau in einem rechtmäßig bestehenden Gebäude von dieser Herstellungspflicht frei (§ 3 Abs. 3). Das ist Ortsrecht und ersetzt nicht die landesrechtlichen Bestandserleichterungen, die der Stellplatzpflicht-Ratgeber je Land aufführt.

Fahrrad, Barrierefreiheit, Gestaltung. Neuere Satzungen regeln nicht nur die Pkw-Zahl. Leipzig verbietet einfache Vorderradständer, verlangt eine Anschließmöglichkeit und je zehn Abstellplätze einen größeren Platz für Lastenrad oder Anhänger (§ 8). Zingst setzt Mindestmaße: 5,00 mal 2,50 Meter für einen notwendigen Stellplatz, 5,00 mal 3,50 Meter barrierefrei, in Längsaufstellung 5,80 mal 2,00 Meter, soweit die Garagenverordnung nichts anderes bestimmt (§ 4). Bad Doberan verlangt je zehn Stellplätze eine Ladesäule (§ 3 Abs. 12).

Ablöse und Ordnungswidrigkeit. Der Geldbetrag steht manchmal im selben Text, manchmal in einer eigenen Ablösesatzung. Wer notwendige Plätze nicht herstellt, kann eine Ordnungswidrigkeit begehen. Den Höchstbetrag setzt das Landesrecht: Die Leipziger Satzung verweist auf eine Geldbuße bis zu 100.000 Euro (§ 9, unter Berufung auf § 87 Abs. 3 der Sächsischen Bauordnung), Saarwellingen auf bis zu 25.000 Euro (§ 5, unter Berufung auf § 87 Abs. 1 Nr. 1 der Landesbauordnung), Bad Doberan auf bis zu 500.000 Euro (§ 7, unter Berufung auf § 84 Abs. 1 Nr. 1 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern).

Wo Sie die Satzung finden

Es gibt kein bundesweites Register. Der zuverlässige Weg führt über die Gemeinde.

1. Öffnen Sie die Website der Gemeinde, nicht die eines Nachbarorts und nicht ein Immobilienportal. Suchen Sie nach „Ortsrecht“, „Satzungssammlung“ oder „Stellplatzsatzung“. Ämter veröffentlichen den Text oft als PDF unter der Bauverwaltung.
2. Prüfen Sie, ob Sie die bekannte Fassung vor sich haben. Ratsvorlagen und Entwürfe tragen häufig dieselbe Überschrift. Verbindlich wird der Text mit der öffentlichen Bekanntmachung. Zingst stellt eine Lesefassung bereit, die Urfassung und beide Änderungen mit ihrem Inkrafttreten ausweist: Satzung vom 17. Mai 2018, erste Änderung in Kraft seit dem 4. August 2020, zweite Änderung vom 9. Juni 2026 in Kraft seit dem 12. Juni 2026.
3. Lesen Sie Geltungsbereich, Übergangsvorschrift und die Konkurrenzklausel zum Bebauungsplan, bevor Sie in die Tabelle gehen. Eine richtige Zeile in der falschen Zone oder zur falschen Antragsgeneration liefert die falsche Zahl.
4. Suchen Sie den Bebauungsplan für das Grundstück extra. Er liegt meist im Geoportal oder in der Planauslage, nicht in derselben PDF-Datei wie die Satzung. Weicht er ab, gilt je nach Konkurrenzklausel der Plan, die Satzung oder eine Mischregel.
5. Fehlt online jede Spur, fragen Sie die Bauverwaltung nach der geltenden Fassung und dem Bekanntmachungsdatum. Eine Auskunft ersetzt das eigene Lesen nicht, weil Zonen und Anlagen sich nicht am Telefon vollständig wiedergeben lassen.

Der Stellplatznachweis selbst gehört zu den Bauvorlagen. Rechnerische Ermittlung und Lageplan gehören in die Checkliste zum Bauantrag. Die Zahl, die am Ende in der Baugenehmigung steht, ist die aus Satzung, Plan und Landesrecht zusammengeführte, nicht die erste Zeile der Tabelle.

Sechs Gemeinden, sechs Lesarten

Die folgenden Texte sind Beispiele, keine Übertragung auf Ihre Gemeinde. Sie zeigen, wie weit derselbe Satzungstyp auseinanderliegt. Stand der Auswertung ist der 14. Oktober 2026.

Gemeinde	Fassung	Was am Wohnen auffällt	Ablöse
Hannover	Amtsblatt 16. Juli 2026	Faktor null für die Wohnzeilen 1.1 bis 1.4 und 1.6, in jeder Zone	in derselben Satzung, Deckel 17.000 Euro
Leipzig	Bekanntmachung 4. Oktober 2025	0,5 je Wohnung bis 50 m², 0,7 darüber	Verweis auf eine eigene Ablösesatzung
Karlsruhe	in Kraft 20. Februar 2026	0,6 / 0,8 / 1,0 je nach Zone, nur Wohnungen	keine, Landesrecht schließt sie für Wohnungen aus
Saarwellingen	Beschluss 7. Mai 2026	1,5 bzw. 2 je Wohnung, zuzüglich Besucherplätze	im Satzungstext nicht geregelt
Zingst	Lesefassung, 2. Änderung seit 12. Juni 2026	Einfamilienhaus 2, Mehrfamilienhaus nach Wohnfläche 1 bis 2	Formel in derselben Satzung
Stuttgart	Satzung vom 26. Januar 2023, Ablöse vom 9. Februar 2023	Kfz-Pflicht für Nichtwohnungen im inneren Stadtgebiet entfällt	drei Zonen, 5.624,20 bis 12.782,30 Euro
Bad Doberan	Satzung vom 10. September 2025	Einfamilienhaus 1 bis 120 m², 2 darüber; Mehrfamilienhaus 0,7 / 1 / 2	eigene Ablösesatzung, 80 Prozent der Kosten

Hannover: Faktor null fürs Wohnen, Zonen für alles andere

Der Rat hat die Satzung am 25. Juni 2026 beschlossen. Sie gilt seit der Bekanntmachung am 16. Juli 2026 und erfasst Anträge, die nach diesem Datum bei der Stadt eingehen (§ 7, § 8).

Der Ermittlungshinweis in Anhang 1 setzt den Faktor für Wohngebäude der Nummern 1.1 bis 1.4 und 1.6 in jeder Zone auf null. Für die übrigen Nummern von 1.5 bis 10.3 sind die Richtzahlen mit 0,4 in Zone B und mit 0,8 in Zone C zu multiplizieren. Die Begründung führt den Faktor null bei den Wohngebäuden 1.1 bis 1.4 darauf zurück, dass die Pflicht für diese Nutzungen durch die Novelle der Niedersächsischen Bauordnung entfallen ist. Dieselbe Begründung setzt die Richtzahlen in Zone A auf null, weil Innenstadt, Nahverkehr und öffentliche Parkhäuser den Bedarf anders decken. Die Tabelle ist eine Mindestzahl, keine Obergrenze für freiwillige Stellplätze.

Eine Reduzierung um bis zu 30 Prozent kommt auf Antrag in Betracht, wenn ÖPNV-Erschließung, Radverkehr, Carsharing oder andere Maßnahmen den Kfz-Bedarf senken (§ 3 Abs. 3). Carsharing rechnet die Satzung im Verhältnis vier zu eins, bis zur selben Obergrenze von 30 Prozent. Die Begründung zum Radverkehr erwartet mehrere Maßnahmen zugleich und zusätzlich zu den Fahrrad-Richtzahlen mindestens vier Fahrradabstellplätze je wegfallendem Kfz-Einstellplatz. Das ist die Erläuterung der Stadt, nicht ein eigener Tatbestand neben § 3. Im Einzelfall ist eine weitere Reduzierung bis auf null auch außerhalb der Zone A möglich. Fallen nicht dauerhafte Maßnahmen später weg, etwa Zeitkarten oder ein Carsharing-Vertrag, muss die Zahl in einem Nachtrag zur Baugenehmigung neu nachgewiesen oder abgelöst werden. Der dann geltende Ablösebetrag ist maßgeblich.

Die Ablöse selbst lässt die Stadt auf Verlangen der Bauherrschaft zu, ausgenommen barrierefreie notwendige Einstellplätze (§ 4 Abs. 1). Der Betrag je Platz sind 80 Prozent der fiktiven Herstellungskosten: pauschal 3.000 Euro Baukosten plus Grundstückskosten für 25 Quadratmeter zum Bodenrichtwert am Tag der Ablösung. Mehr als 17.000 Euro je Platz darf es nicht werden (§ 4 Abs. 2 bis 4).

Leipzig: die Tabelle ersetzt die Verwaltungsvorschrift

Die Ratsversammlung hat am 26. Juni 2025 beschlossen. Veröffentlicht wurde der Text im Elektronischen Amtsblatt am 4. Oktober 2025; in Kraft tritt er am Tag nach der Bekanntmachung. Verfahren, die vorher schon eingeleitet waren, bleiben außen vor (§ 10).

Für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie sonstige Wohnungen verlangt Anlage 1 bei bis zu 50 Quadratmetern 0,5 Stellplätze je Wohnung, darüber 0,7, dazu zwei Fahrradabstellplätze je Wohnung. Geförderter Wohnraum mit Belegungsrechten liegt niedriger: 0,25 bis 45 Quadratmeter und 0,35 darüber, gebunden an eine Baulast. Seniorenwohnungen stehen bei einem Stellplatz je zwölf Wohnungen, ebenfalls nur mit Baulast.

Die Erläuterungen der Satzung rechnen ein Beispiel selbst vor. Eine Wohnanlage mit 100 Wohnungen, davon 20 bis 50 Quadratmeter und 80 darüber, löst 10 plus 56, also 66 Stellplätze aus. Drei Prozent, hier drei Plätze, sind barrierefrei herzustellen und von der Reduzierung ausgenommen (§ 5). Auf die verbleibenden 63 kann ein ÖPNV-Abschlag von 30 Prozent entfallen (18,9) und ein weiterer Abschlag von 10 Prozent für drei Mobilitätsmaßnahmen (6,3). Übrig bleiben 40,8 Plätze, gerundet 41. Der ÖPNV-Abschlag folgt einer Punktetabelle aus Takt und Fußweg, gedeckelt bei 30 Prozent (§ 4 Abs. 1). Alle Reduzierungen zusammen dürfen 80 Prozent nicht übersteigen (§ 4 Abs. 10). Ein Carsharing-Stellplatz auf dem eigenen Grundstück kann fünf Kfz-Stellplätze ersetzen. Zehn zusätzliche Fahrradabstellplätze senken die Kfz-Zahl um einen.

Abweichende Festsetzungen in Bebauungsplänen und anderen städtebaulichen Satzungen gehen dieser Satzung vor (§ 1 Abs. 4). Die Höhe der Ablöse steht nicht in diesem Text, sondern in der jeweils geltenden Stellplatzablösesatzung (§ 6 Abs. 2).

Karlsruhe, Saarwellingen, Zingst, Stuttgart, Bad Doberan

Karlsruhe hat die gesamtstädtische Satzung am 27. Januar 2026 beschlossen; sie trat am 20. Februar 2026 in Kraft. Nach den FAQ des Stadtplanungsamts vom selben Tag gilt sie nur für Wohnungen. Nichtwohnnutzungen bleiben bei der Landesbauordnung und der Verwaltungsvorschrift Stellplätze. Zone 1 verlangt 0,6 Kfz-Stellplätze je Wohnung, Zone 2 verlangt 0,8, das übrige Stadtgebiet (Zone 3) bleibt bei einem Platz, sinkt aber auf 0,8, wenn im Radius von 400 Metern eine Stadtbahn- oder Tramhaltestelle liegt. Abschläge für geförderte Mietwohnungen (25 Prozent), barrierefreie Altenwohnungen (50 Prozent) und Wohnungen unter 35 Quadratmetern (25 Prozent) lassen sich nicht kombinieren. Für bestehende Gebäude ändert die Satzung nichts. Eine Ablöse enthält sie nicht; das Stadtplanungsamt verweist darauf, dass das Landesrecht eine Zahlung anstelle von Wohnungsstellplätzen nicht zulässt. Die aktuelle Fundstelle dieser Ausschlussregel steht im Ratgeber zur Stellplatzpflicht.

Saarwellingen holt die Wohnungen bewusst in die Pflicht zurück. Für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser verlangt Anlage 1 bei bis zu 80 Quadratmetern Wohnfläche 1,5 Stellplätze je Wohneinheit, darüber zwei, dazu ein Besucherstellplatz ab und je drei Wohneinheiten. Öffentlich geförderter Wohnungsbau mindert die Zahl um 20 Prozent (§ 3 Abs. 2). Der Gemeinderat hat am 7. Mai 2026 beschlossen, die Ausfertigung datiert vom 18. Mai 2026. In Kraft tritt die Satzung am Tag nach der öffentlichen Bekanntmachung. Regelungen in Bebauungsplänen, die abweichen, bleiben unberührt (§ 1 Abs. 4). Eine eigene Ablöseformel enthält der Satzungstext nicht.

Zingst staffelt das Wohnen nach Wohnfläche, und zwar in beiden Gebietsspalten der Anlage 1 mit denselben Kfz-Werten: zwei Stellplätze für ein Einfamilienhaus mit einer Wohneinheit, beim Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zwei plus einer je Einliegerwohnung, im Mehrfamilienhaus ein Stellplatz je Wohnung bis 50 Quadratmeter, 1,5 von 50,01 bis 81 Quadratmeter und zwei ab 81,01 Quadratmeter. § 3 Abs. 5 senkt die Zahl im zentralen Versorgungsbereich. Bei Läden weichen die Gebietsspalten voneinander ab; welche Spalte das Zentrum ist, zeigt Anlage 2. Die Ablöse rechnet die Lesefassung mit festen Ansätzen vor: 15 Quadratmeter mal 710 Euro Bodenrichtwert plus 15 Quadratmeter mal 283,15 Euro Herstellungskosten, zusammen 14.897,25 Euro je notwendigem Stellplatz. Verfahren, die vor der zweiten Änderung begonnen haben, bleiben bei der Fassung vom 4. August 2020, es sei denn, die neue Regel ist für die Bauherrschaft günstiger.

Stuttgart führt zwei Instrumente nebeneinander. Die Satzung vom 26. Januar 2023, bekannt gemacht am 9. Februar 2023, beschränkt die Kfz-Pflicht für Anlagen nach § 37 Abs. 1 Satz 2 der Landesbauordnung – das sind die Nichtwohnnutzungen – im abgegrenzten inneren Stadtgebiet auf null. Die Stellplatzablösesatzung (SPAblS) vom 9. Februar 2023, Stadtrecht 6/21, bekannt gemacht im Amtsblatt Nr. 8 vom 23. Februar 2023, setzt die Beträge: 12.782,30 Euro in Zone 1 (City), 9.203,25 Euro in Zone 2 und 5.624,20 Euro in Zone 3. Zu zahlen ist vor Erteilung der Baugenehmigung, im Einzelfall vor dem Baufreigabeschein (§ 3 SPAblS). Wer die abgelösten Plätze innerhalb von drei Jahren nach der Zahlung doch herstellt, kann den Betrag anteilig zurückverlangen (§ 4 Abs. 1 SPAblS).

Bad Doberan hat am 21. Juli 2025 beschlossen; die Satzung datiert vom 10. September 2025 und stützt sich auf § 86 Abs. 1 Nr. 4 in Verbindung mit § 49 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern. Bebauungspläne und andere städtebauliche Satzungen, die abweichen, haben Vorrang (§ 1 Abs. 1). Anlage 1 staffelt nach der Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. Einfamilienhäuser liegen bei einem Stellplatz je Wohneinheit bis 120 Quadratmeter und bei zwei darüber. Mehrfamilienhäuser und sonstige Wohngebäude liegen bei 0,7 bis 50 Quadratmeter, bei einem Stellplatz von 51 bis 120 Quadratmeter und bei zwei ab 121 Quadratmeter. Sozialwohnungen und geförderter Wohnungsbau werden gegenüber dieser Mehrfamilienhaus-Zeile um 30 Prozent gemindert. Eine Abweichung von der ermittelten Zahl um höchstens 40 Prozent kann die Stadtvertretung im Einzelfall zulassen (§ 3 Abs. 10). Die Ablöse ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag und in einer eigenen Stellplatzablösesatzung geregelt. Diese setzt 80 Prozent der durchschnittlichen Herstellungskosten einschließlich Grunderwerb an, mit 25 Quadratmetern je Stellplatz und 124 Euro Herstellungskosten je Quadratmeter.

Satzung oder Bebauungsplan

Die Konkurrenzklausel ist der Satz, den man vor der Tabelle lesen muss. Vier Modelle aus den ausgewerteten Texten:

• Plan geht vor, sobald er abweicht. So Leipzig (§ 1 Abs. 4), Bad Doberan (§ 1 Abs. 1 Satz 2) und, in der Formulierung „bleiben unberührt“, Saarwellingen (§ 1 Abs. 4) und Zingst (§ 1 Abs. 1).
• Die neue Satzung verdrängt ältere Pläne, außer der Plan verlangt weniger. Hannover § 6: Die Satzung geht Regelungen über notwendige Einstellplätze in bestehenden Bebauungsplänen vor, sofern sich aus dem Plan nicht ein geringerer Bedarf ergibt. Künftige Bebauungspläne dürfen nach oben und nach unten abweichen und gehen dann vor.
• Ältere Sonderregeln schalten die ganze Satzung aus. Karlsruhe: Wo vor Inkrafttreten schon örtliche Bauvorschriften die Stellplatzpflicht auch nur teilweise anders geregelt haben, ist die gesamtstädtische Satzung insgesamt nicht anzuwenden. Künftige, speziellere Vorschriften gehen nur in ihrem Punkt vor; im Übrigen bleibt die Satzung ergänzend gültig. Vorhaben- und Erschließungspläne mit einzelfallbezogenen Vorgaben haben ebenfalls Vorrang.
• Landesrecht bleibt die Obergrenze. Zingst § 1 Abs. 1 Satz 3: Die Satzung gilt nicht, soweit die Landesbauordnung oder eine auf ihr beruhende Rechtsvorschrift abweicht. Bayern lässt eine höhere Zahl als die der Rechtsverordnung gar nicht erst zu (Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO).

Praktisch heißt das: Ein Bebauungsplan aus den neunziger Jahren mit „zwei Stellplätze je Wohnung“ ist nicht automatisch tot, nur weil die Stadt 2026 eine niedrigere Satzung erlassen hat. Und eine neue Satzung mit Faktor null heilt nicht einen Plan, der Stellplätze weiterhin festsetzt, wenn die Konkurrenzklausel dem Plan den Vorrang lässt.

So rechnen Sie eine Zeile nach

Nehmen Sie die Leipziger Systematik als Lesehilfe, nicht als übertragbare Formel.

1. Nutzungen getrennt ermitteln. Ein Wohn- und Geschäftshaus ist keine gemittelte Zeile (§ 2 Abs. 4).
2. Die passende Zeile und die richtige Fläche ansetzen. Leipzig misst die Wohnungsschwelle bei 50 Quadratmetern, Saarwellingen bei 80, Zingst bei 50 und 81. Dieselbe Wohnung rutscht je nach Ort in eine andere Stufe.
3. Sonderwohnformen nur mit der Sicherung ansetzen, die die Satzung verlangt. In Leipzig gelten die niedrigen Schlüssel für Seniorenwohnen, Studierendenwohnen und geförderten Wohnraum nur, wenn eine Baulast die Nutzung sichert.
4. Barrierefreie Plätze vor der Reduzierung herausrechnen, wenn die Satzung das sagt. Im Leipziger Beispiel bleiben die drei Prozent ungekürzt.
5. Reduzierungen nur stapeln, soweit der Text das erlaubt. Karlsruhe verbietet die Kombination der Wohnungsabschläge. Leipzig deckelt die Summe bei 80 Prozent. Hannover verlangt einen Antrag und mehrere Radverkehrsmaßnahmen, wenn der 30-Prozent-Abschlag über das Fahrrad laufen soll.
6. Zum Schluss runden, und zwar nach der Regel dieser Satzung. Ein Zwischenergebnis aus einer anderen Stadt lässt sich nicht übernehmen.
7. Den Bebauungsplan gegen die Konkurrenzklausel halten. Erst dann steht die Zahl fest, die in den Nachweis gehört.

Die Bundesländer-Übersicht hilft bei der Frage, welches Landesrecht unter der Satzung liegt. Sie ersetzt weder die Satzung noch den Plan.

Ablöse: Betrag, Zone, Vertrag

Drei Bauarten kommen in den ausgewerteten Satzungen vor.

Betrag in derselben Satzung, abhängig vom Bodenrichtwert. Hannover multipliziert 25 Quadratmeter mit dem Bodenrichtwert des Baugrundstücks am Tag der Ablösung, addiert 3.000 Euro und nimmt 80 Prozent, gedeckelt bei 17.000 Euro. Zwei Grundstücke in derselben Zone können damit verschiedene Beträge auslösen.

Fester Betrag aus einer zweiten Satzung. Stuttgart staffelt drei Lagezonen zwischen 5.624,20 und 12.782,30 Euro, unabhängig vom einzelnen Bodenrichtwert. Leipzig und Bad Doberan verweisen auf eine eigene Ablösesatzung. Bad Doberan rechnet 80 Prozent aus 25 Quadratmetern und 124 Euro Herstellungskosten je Quadratmeter plus Bodenwert. Zingst hat den Betrag in der Lesefassung auf 14.897,25 Euro ausgerechnet und in die Satzung geschrieben.

Gar keine Ablöse für den betroffenen Fall. Karlsruhe regelt Wohnungen und verweist für die Zahlung auf das Landesrecht, das sie dort nicht zulässt. Wer in so einer Lage die Plätze nicht unterbringt, braucht eine Abweichung oder eine andere rechtliche Sicherung, nicht einen Ablösevertrag.

Zahlen Sie nur, wenn die Satzung die Ablöse für Ihre Nutzung zulässt und die Gemeinde dem Vertrag zustimmt. Der Abschluss steht häufig im Ermessen. Stuttgart koppelt die Fälligkeit an die Baugenehmigung, nicht an den Baubeginn. Ein späteres Nachholen der Plätze kann den Betrag zurückholen, in Stuttgart binnen drei Jahren nach der Zahlung.

Zeitpunkt, Bestand, Antrag

Die Übergangsvorschrift schützt oder erwischt laufende Planungen.

Hannover stellt auf den Posteingang des Bauantrags nach der Bekanntmachung ab. Leipzig stellt auf den Zeitpunkt ab, zu dem das bauaufsichtliche Verfahren eingeleitet wurde. Zingst kombiniert beides mit einer Günstigerprüfung. Karlsruhe sagt in den FAQ, dass bestehende Gebäude durch das Inkrafttreten nicht neu belastet werden. Eine Nutzungsänderung im Bestand kann trotzdem einen Mehrbedarf auslösen, soweit die Satzung das nicht freistellt. Leipzig tut das für das Schaffen von Wohnraum in einem rechtmäßig bestehenden Gebäude (§ 3 Abs. 3). Das ist eine örtliche Regel und kein Freifahrtschein für jede Umnutzung.

Lesen Sie deshalb drei Daten, bevor Sie eine alte Berechnung in den neuen Antrag kopieren: das Datum der Bekanntmachung, das Datum Ihres Antragseingangs und das Datum, an dem das Gebäude rechtmäßig errichtet wurde. Die Landesregeln zum Wohnen im Bestand, etwa Mindestalter des Gebäudes, bleiben daneben bestehen. Sie stehen im Ratgeber zur Stellplatzpflicht, nicht in der kommunalen Tabelle.

Fazit

Die Stellplatzsatzung ist das Dokument, das aus der Landesregel eine Zahl für Ihr Grundstück macht. Sie finden sie im Ortsrecht der Gemeinde, in der bekannt gemachten Fassung, und Sie lesen sie in dieser Reihenfolge: Geltungsbereich, Übergang, Konkurrenz zum Bebauungsplan, Zeile der Tabelle, Reduzierung, Rundung, Ablöse. Hannover, Leipzig, Karlsruhe, Saarwellingen, Zingst, Stuttgart und Bad Doberan zeigen, dass keine dieser Stufen austauschbar ist. Eine Tabelle aus der Nachbarstadt, ein Blogwert „ein Stellplatz je Wohnung“ oder ein Ratsentwurf von vor zwei Jahren ist keine Berechnung. Im Zweifel gilt die engere, aktuell bekannt gemachte Vorschrift für genau dieses Grundstück – und die bestätigt Ihnen nur der Satzungstext zusammen mit dem Bebauungsplan, nicht eine Übersicht.

Häufige Fragen

Was steht in einer Stellplatzsatzung?

Eine Stellplatzsatzung ist eine örtliche Bauvorschrift der Gemeinde. Sie legt in der Regel fest, für welches Gebiet sie gilt, wie viele Kfz-Stellplätze und Fahrradabstellplätze eine Nutzung auslöst, ob die Zahl nach Zonen oder ÖPNV-Anbindung sinkt, wo die Plätze liegen dürfen und ob eine Ablöse möglich ist. Die konkrete Gliederung unterscheidet sich von Kommune zu Kommune. Maßgeblich ist der Satzungstext Ihrer Gemeinde, nicht eine bundesweite Mustertabelle.

Wo finde ich die Stellplatzsatzung meiner Gemeinde?

Suchen Sie auf der Website der Gemeinde nach „Ortsrecht“, „Satzungen“ oder direkt nach „Stellplatzsatzung“. Verbindlich ist die im Amtsblatt bekannt gemachte Fassung, nicht ein alter Ratsentwurf. Prüfen Sie das Datum des Inkrafttretens und die Übergangsvorschrift: Oft gilt die neue Satzung nur für Anträge, die nach der Bekanntmachung eingegangen sind. Liegt für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan mit eigenen Stellplatzfestsetzungen vor, kann der den Satzungstext verdrängen.

Geht die Stellplatzsatzung dem Bebauungsplan vor?

Das steht in der Satzung selbst, und die Antworten fallen unterschiedlich aus. In Leipzig gehen abweichende Festsetzungen in Bebauungsplänen der Stellplatzsatzung vor. In Hannover verdrängt die Satzung von 2026 ältere Planfestsetzungen nur dann nicht, wenn der Plan weniger Stellplätze verlangt; künftige Bebauungspläne gehen ihr in beide Richtungen vor. In Karlsruhe gilt die gesamtstädtische Satzung in Gebieten gar nicht, in denen ältere örtliche Bauvorschriften die Stellplatzpflicht auch nur teilweise anders geregelt haben.

Was ist der Unterschied zwischen Stellplatzsatzung und Stellplatzablösesatzung?

Die Stellplatzsatzung bestimmt, ob und wie viele Stellplätze herzustellen sind. Den Geldbetrag für nicht hergestellte Plätze regelt oft eine eigene Stellplatzablösesatzung, so in Stuttgart, Leipzig und Bad Doberan. Hannover und Zingst fassen Zahl und Betrag in einer Satzung zusammen. Eine Ablöse ist kein automatischer Anspruch: Häufig muss die Herstellung unmöglich oder unzumutbar sein, und für Wohnungen schließt das Landesrecht sie in Baden-Württemberg aus.

Gilt die Landesbauordnung noch, wenn meine Gemeinde eine Stellplatzsatzung hat?

Ja. Die Satzung konkretisiert oder ersetzt nur den Teil, zu dem die Landesbauordnung sie ermächtigt – typischerweise die Zahl der notwendigen Stellplätze. Größe von Garagen, barrierefreie Stellplätze oder die Sicherung auf einem anderen Grundstück können weiter im Landesrecht stehen. In Bayern darf die Satzung die Zahl aus der Rechtsverordnung des Staatsministeriums nur unterschreiten, nicht überschreiten. Fehlt eine Satzung, gilt je nach Land entweder die Landesvorgabe oder gar keine Kfz-Pflicht.

Muss ich die neue Satzung auch bei einem schon gestellten Bauantrag beachten?

Das entscheidet die Übergangsvorschrift, nicht das Datum Ihres Vorhabens allein. Hannover wendet die Satzung vom 16. Juli 2026 auf Anträge an, die nach der Bekanntmachung eingegangen sind. Leipzig nimmt Verfahren aus, die vor dem Inkrafttreten schon eingeleitet waren. Zingst lässt bei laufenden Verfahren die ältere Fassung gelten, wendet die Änderung vom 12. Juni 2026 aber an, soweit sie für die Bauherrschaft günstiger ist. Lesen Sie den Schlussparagraphen, bevor Sie eine alte Berechnung fortschreiben.