Baubeginnsanzeige Bayern: Frist und Form

In Bayern zeigt der Bauherr den Ausführungsbeginn genehmigungspflichtiger Vorhaben mindestens eine Woche vorher schriftlich bei der unteren Bauaufsicht an (Art. 68 Abs. 8 BayBO). Dieselbe Baubeginnsanzeige gilt nach mehr als sechs Monaten Pause, bei der Genehmigungsfreistellung und bei der anzeigepflichtigen Beseitigung. Ein Anruf genügt nicht.

Dieser Ratgeber erklärt, wann die Anzeige fällig ist, welche Unterlagen je nach Vorhaben dazugehören, wie Papierformular und Online-Assistent sich unterscheiden und welche anderen Fristen daneben laufen. viba ist ein unabhängiges Informationsangebot und keine Behörde. Verbindlich sind die Bayerische Bauordnung, die Digitale Bauantragsverordnung und die Hinweise Ihrer unteren Bauaufsicht.

Was dieser Ratgeber klärt – und was nicht

Die Frage lautet: Wie zeigen Sie in Bayern den Baubeginn richtig an, und wann dürfen Sie danach tatsächlich anfangen?

Im Alltag heißt dieselbe Mitteilung oft Baubeginnanzeige, ohne das zweite s. Amtlich heißt sie Baubeginnsanzeige. Gemeint ist beides Mal die Mitteilung nach Art. 68 Abs. 8 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), Textfassung auf gesetze-bayern.de, geltend ab 1. Mai 2026.

Der Text ergänzt bestehende Seiten und wiederholt sie nicht:

• Den bundesweiten Vergleich von Baufreigabeschein, rotem Punkt und Anzeige finden Sie unter Baufreigabe und Baubeginn. Bayern kennt keinen eigenen Baufreigabeschein als zentralen Akt.
• Die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung Bayern nach Art. 58 BayBO bleiben dort. Hier geht es nur um die Anzeige, die nach der Freistellung zusätzlich fällig wird.
• Kanal, BayernID und den Stand des digitalen Bauantrags beschreibt Digitaler Bauantrag Bayern. Die Baubeginnsanzeige ist dort einer von mehreren Assistenten.
• Portal und Pflichtstatus des Landes stehen auf der Seite Bayern.

Was Sie hier nicht finden: eine Prüfung Ihres Grundstücks, die Gebührensatzung Ihrer Kommune oder die Frage, ob die Baugenehmigung materiell rechtmäßig ist. Die Anzeige setzt voraus, dass die rechtliche Grundlage für den Start schon steht oder – bei der Freistellung – die gesetzliche Wartefrist abgelaufen ist.

Was die Baubeginnsanzeige ist

Die Baubeginnsanzeige ist kein Antrag und kein Bescheid. Das BayernPortal beschreibt sie als Information an die untere Bauaufsichtsbehörde: Die Behörde soll Zeit haben, die Bauüberwachung vorzubereiten und zu prüfen, ob die Geltungsdauer der Baugenehmigung noch läuft. Weil keine Entscheidung ergeht, gibt es gegen die Anzeige selbst keinen Rechtsbehelf.

Pflichtadressat ist die untere Bauaufsicht – Landratsamt, kreisfreie Stadt, Große Kreisstadt oder eine Gemeinde, der die Aufgaben übertragen sind. Bei der Genehmigungsfreistellung gehen die Bauvorlagen an die Gemeinde; die Baubeginnsanzeige geht trotzdem an die Bauaufsicht. Das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr (StMB) sagt das in der Bauherreninfo ausdrücklich.

Verpflichtet ist der Bauherr. Beim Online-Assistenten kann sich der Bauherr authentifizieren, bei mehreren Bauherren einer von ihnen, oder eine bevollmächtigte Vertretung. Die Vertretung muss beauftragt und bevollmächtigt sein (§ 2 Abs. 2 DBauV).

Die Anzeige ersetzt nicht die Genehmigung, nicht die Fiktionsbescheinigung und nicht die Nachweise zur Standsicherheit oder zum Brandschutz. Sie ist eine von mehreren Bedingungen, die gleichzeitig erfüllt sein müssen.

Wann Sie anzeigen müssen – und wann nicht

Art. 68 Abs. 8 BayBO nennt zwei Fälle für genehmigungspflichtige Vorhaben: den Ausführungsbeginn und die Wiederaufnahme nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten. Andere Vorschriften ziehen die Anzeige für weitere Konstellationen heran. Verfahrensfreie Kleinvorhaben bleiben in der Regel außen vor.

Konstellation	Baubeginnsanzeige?	Zusätzliche Frist	Fundstelle
Genehmigungspflichtiges Vorhaben, erster Start	ja, mindestens eine Woche vorher, schriftlich	Genehmigung oder Fiktionsbescheinigung muss dem Bauherrn zugegangen sein	Art. 68 Abs. 6 und 8 BayBO
Wiederaufnahme nach mehr als sechs Monaten Pause	ja, erneut eine Woche vorher	Genehmigung darf nicht nach Art. 69 erloschen sein	Art. 68 Abs. 8 BayBO
Genehmigungsfreistellung	ja, entsprechend	in der Regel ein Monat nach Vorlage bei der Gemeinde, oder frühere schriftliche Mitteilung der Gemeinde	Art. 58 Abs. 2 und Abs. 4 BayBO
Teilbaugenehmigung	ja, für den freigegebenen Abschnitt	Teilbaugenehmigung muss zugegangen sein; nur der genehmigte Umfang	Art. 70 Satz 2 BayBO
Anzeigepflichtige Beseitigung	ja, entsprechend (Nr. 3 und Abs. 8)	zusätzlich Anzeige der beabsichtigten Beseitigung mindestens einen Monat vorher bei Gemeinde und Bauaufsicht	Art. 57 Abs. 5 BayBO
Verfahrensfreie Vorhaben im Normalfall	nein	materielle Vorschriften gelten trotzdem	Art. 57 Abs. 1 und 2 BayBO
Bestimmte verfahrensfreie Ausbauten und Nutzungsänderungen	nicht die Baubeginnsanzeige	zwei Wochen vorher in Textform bei der Gemeinde	Art. 57 Abs. 7 BayBO

Lesen Sie die Tabelle als Pflichtenkarte, nicht als Freibrief. „Keine Baubeginnsanzeige“ heißt nicht „keine Regel“. Abstandsflächen, Standsicherheit und der Bebauungsplan gelten auch dann, wenn kein Formular fällig ist. Den Überblick über die Positivliste gibt der Ratgeber Verfahrensfreie Bauvorhaben.

Drei Voraussetzungen, bevor die Ausführung beginnt

Art. 68 Abs. 6 BayBO stellt den Start unter drei Bedingungen. Mit der Bauausführung oder mit der Ausführung des jeweiligen Bauabschnitts darf erst begonnen werden, wenn

1. die Baugenehmigung oder eine Bescheinigung nach Art. 42a Abs. 3 des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes dem Bauherrn zugegangen ist,
2. die Bescheinigungen nach Art. 62a Abs. 2 und Art. 62b Abs. 2 BayBO und
3. die Baubeginnsanzeige

der Bauaufsichtsbehörde vorliegen.

Nummer 1 knüpft an den Zugang beim Bauherrn. Die Genehmigung im Briefkasten der Behörde oder eine noch nicht zugestellte Fiktionsbescheinigung reichen nicht. Für Wohnvorhaben im vereinfachten Verfahren stellt die Behörde die Bescheinigung unverlangt und unverzüglich aus; Einzelheiten stehen im Ratgeber Fiktionsbescheinigung. Die Anzeige kommt zu diesem Zugang hinzu, sie ersetzt ihn nicht.

Nummer 2 gilt nur, soweit eine solche Bescheinigung für Ihr Vorhaben überhaupt erforderlich ist. Der Standsicherheitsnachweis muss durch einen Prüfsachverständigen bescheinigt sein bei Gebäuden der Gebäudeklassen 4 und 5 sowie bei einem Teil der niedrigeren Klassen und hohen sonstigen Anlagen, wenn der Kriterienkatalog das verlangt (Art. 62a Abs. 2 BayBO). Bei Sonderbauten prüft die Bauaufsicht, ein Prüfingenieur oder ein Prüfamt. Keine Bescheinigung braucht es unter anderem für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 und für bestimmte eingeschossige Hallen mit begrenzter Stützweite. Der Brandschutznachweis ist zu bescheinigen oder bauaufsichtlich zu prüfen bei Sonderbauten, Mittel- und Großgaragen und Gebäuden der Gebäudeklasse 5 (Art. 62b Abs. 2 BayBO). Im Übrigen wird er nicht geprüft.

Nummer 3 ist die Anzeige selbst. Sie muss der Behörde vorliegen, nicht nur abgeschickt sein. Wer am Montag einwirft und am Dienstag baggern lässt, erfüllt weder die Wochenfrist noch das Vorliegen.

Bei der Genehmigungsfreistellung gilt Nummer 1 nicht entsprechend. Art. 58 Abs. 4 Satz 2 BayBO verweist nur auf Art. 68 Abs. 6 Nr. 2 und 3, auf die Absteckung und auf die Anzeigepflicht. Den Starttermin setzt dort die Monatsfrist der Gemeinde, nicht ein Genehmigungsbescheid.

Die Wochenfrist

„Mindestens eine Woche vorher“ ist der Wortlaut des Art. 68 Abs. 8 BayBO. Das Gesetz sagt nicht „sieben Werktage“ und nicht „eine Behördewoche“. Planen Sie so, dass zwischen dem Eingang bei der Bauaufsicht und dem Tag, an dem die Ausführung beginnt, mindestens eine Woche liegt.

Früher anzeigen ist zulässig. Die Woche ist eine Mindestfrist, kein fixer Abstand. Liegt die Anzeige drei Wochen vor dem genannten Tag bei der Behörde, dürfen Sie an diesem Tag beginnen, sofern die übrigen Voraussetzungen des Art. 68 Abs. 6 erfüllt sind. Liegt sie erst drei Tage vorher, ist der genannte Tag zu früh – auch dann, wenn Sie ihn auf dem Formular eingetragen haben.

Beim Papierweg erhalten Sie nach dem BayernPortal keine Eingangsbestätigung. Die Behörde prüft danach, ob die Geltungsdauer noch läuft, und kann die Bauüberwachung vorbereiten. Bewahren Sie eine Kopie und einen Nachweis des Versands auf. Die Anzeige ist damit nicht genehmigt; es ergeht kein Startbescheid, auf den Sie warten müssten. Umgekehrt dürfen Sie nicht anfangen, solange die Woche nicht abgelaufen ist und die übrigen Bedingungen fehlen.

Schriftlich oder digital

Art. 68 Abs. 8 verlangt die schriftliche Mitteilung. Das StMB beschreibt zwei Wege: das Formular oder den Online-Assistenten des Digitalen Bauantrags, soweit die zuständige Behörde ihn bereits anbietet.

Papier

Sie reichen das ausgefüllte und unterschriebene Formular „Baubeginnsanzeige“ mit den erforderlichen Anlagen bei der unteren Bauaufsicht ein. Eine mündliche Anzeige genügt nicht. Die Formulare und die Erläuterungen stellt das StMB bei den Bauantragsformularen bereit. Das Formular erfasst unter anderem Bauherr und Vertretung, die Bezeichnung des Vorhabens und den Tag des Baubeginns oder der Wiederaufnahme. Welche Kreuze zur Standsicherheit und zum Brandschutz zu setzen sind, hängt vom Vorhaben ab; die Erläuterungen auf dem Vordruck führen die Fälle auf.

Online-Assistent

§ 2 Abs. 1 Nr. 8 der Digitalen Bauantragsverordnung (DBauV, Text gilt ab 1. Oktober 2026) lässt die digitale Einreichung von Baubeginnsanzeigen zu. Die Authentifizierung mit einem am Nutzerkonto zugelassenen Verfahren ersetzt die Schriftform, die die BayBO für die Einreichung anordnet (§ 2 Abs. 2 Satz 3 DBauV). Unterschriften auf einem Ausdruck sind bei diesem Weg nicht erforderlich. Anlagen werden als PDF hochgeladen.

Für den Assistenten brauchen Sie die BayernID oder Mein Unternehmenskonto. Eine BayernID nur mit Benutzername und Passwort genügt nicht; es braucht eine Authentifizierung, etwa mit dem Online-Ausweis oder einem ELSTER-Zertifikat. Das gilt auch für den Bauantrag und ist im Ratgeber zum digitalen Bauantrag in Bayern ausgeführt.

Der Assistent ist nicht überall freigeschaltet. Das BayernPortal blendet den Link zum Online-Verfahren erst ein, wenn Sie den Ort des Baugrundstücks wählen und die Behörde den Dienst anbietet. Fehlt der Link, bleibt das Papierformular. Das passt zum Datenstand dieses Portals: Die digitale Einreichung ist in Bayern ein Angebot (pflichtStatus „angebot“), keine landesweite Pflicht.

Praktisch ersetzt der Assistent nicht nur den Vordruck der Baubeginnsanzeige, sondern auch das Papierformular, mit dem der verantwortliche Tragwerksplaner für die Bauausführung bestimmt wird. Angaben zum Prüfsachverständigen oder zu dieser Person blendet er nur ein, wenn sie für das konkrete Vorhaben nötig sind. Am Ende können Sie eine PDF-Zusammenfassung für Ihre Unterlagen herunterladen. Ein paralleler Papierausdruck ist für die digitale Einreichung nicht vorgesehen.

Eine formlose E-Mail ist keiner der beiden beschriebenen Wege. Sie ersetzt weder die Unterschrift auf dem Formular noch die Authentifizierung im Assistenten.

Welche Anlagen je nach Vorhaben dazugehören

Die Anzeige selbst ist kurz. Dick wird sie durch die Nachweise, die mit ihr vorgelegt werden müssen, wenn das Vorhaben sie verlangt. Das StMB nennt vier typische Beilagen: den Kriterienkatalog, die Bescheinigung des Standsicherheitsnachweises, die Bescheinigung des Brandschutznachweises und die Bestimmung des Verantwortlichen für die Bauausführung.

Anlage	Wann sie typischerweise nötig ist	Norm
Bescheinigung Standsicherheit	Gebäudeklassen 4 und 5; niedrigere Klassen und bestimmte hohe Anlagen, wenn der Kriterienkatalog das verlangt. Sonderbauten: Prüfung durch Bauaufsicht, Prüfingenieur oder Prüfamt	Art. 62a Abs. 2, Art. 68 Abs. 6 Nr. 2 BayBO
Erklärung zum Kriterienkatalog	wenn danach zu entscheiden ist, ob eine Bescheinigung entbehrlich ist	Art. 62a Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BayBO, Anlage 2 BauVorlV
Bescheinigung Brandschutz	Sonderbauten, Mittel- und Großgaragen, Gebäudeklasse 5	Art. 62b Abs. 2, Art. 68 Abs. 6 Nr. 2 BayBO
Verantwortlicher Tragwerksplaner	bei den einfachen Gebäuden, für die keine Prüfsachverständigen-Bescheinigung nötig ist; Ausnahmen für bestimmte land- und forstwirtschaftliche sowie Lagergebäude	Art. 77 Abs. 3 BayBO

Art. 77 Abs. 3 BayBO weist die Verantwortung für die Standsicherheit während der Ausführung zunächst dem Ersteller des Standsicherheitsnachweises zu. Benennt der Bauherr der Bauaufsicht einen anderen qualifizierten Tragwerksplaner, ist dieser verantwortlich. Bei land- oder forstwirtschaftlichen Betriebsgebäuden und gewerblichen Lagergebäuden mit freien Stützweiten von nicht mehr als 12 Metern entfällt diese Person unter den im Gesetz genannten Flächengrenzen.

Legen Sie nur bei, was für Ihr Vorhaben verlangt ist. Ein Einfamilienhaus der Gebäudeklassen 1 oder 2 braucht in der Regel keine Bescheinigung eines Prüfsachverständigen für die Standsicherheit. Ein Sonderbau braucht sie, und zwar in der strengeren Prüfschiene. Der Online-Assistent blendet die Seiten aus, die nicht zutreffen. Auf Papier entscheiden die Erläuterungen zum Vordruck und im Zweifel die Rückfrage bei der Bauaufsicht, bevor die Woche knapp wird.

Genehmigungsfreistellung: zwei Fristen, nicht eine

Viele Wohnvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans laufen in Bayern ohne Genehmigungsbescheid, wenn Art. 58 BayBO greift. Der zulässige Start hat dort zwei Uhren.

Die erste Uhr steht bei der Gemeinde. Mit dem Vorhaben darf einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen begonnen werden (Art. 58 Abs. 2 Satz 5 BayBO). Teilt die Gemeinde vorher schriftlich mit, dass sie kein Genehmigungsverfahren durchführt und keine vorläufige Untersagung beantragt, darf früher begonnen werden (Satz 6). Darauf, dass die Gemeinde schweigt, besteht kein Rechtsanspruch.

Die zweite Uhr steht bei der Bauaufsicht. Art. 58 Abs. 4 zieht die Baubeginnsanzeige, das Vorliegen der nötigen Bescheinigungen und die Absteckung entsprechend heran. Das StMB formuliert es in der Bauherreninfo so: Auch bei genehmigungsfrei gestellten Vorhaben ist mindestens eine Woche vor Baubeginn bei der Bauaufsicht eine Baubeginnsanzeige abzugeben.

Wer am ersten zulässigen Tag nach dem Monat beginnen will, muss die Anzeige so einreichen, dass sie mindestens eine Woche vor diesem Tag bei der Bauaufsicht liegt. Die Gemeinde-Vorlage allein ist keine Baubeginnsanzeige. Umgekehrt macht eine frühe Anzeige den Monat nicht kürzer, solange die Gemeinde nicht schriftlich vorgezogen hat.

Nach mehr als vier Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem die Ausführung zulässig geworden ist, sind die Schritte der Freistellung zu wiederholen (Art. 58 Abs. 2 Satz 7 BayBO). Eine alte Anzeige aus dem ersten Jahr trägt einen Start im fünften Jahr nicht.

Art. 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 9 BayBO sanktioniert den verfrühten Ausführungsbeginn im Freistellungsverfahren und verweist dabei auf Art. 58 Abs. 3 Satz 5 und 6 in Verbindung mit Satz 7. In der ab 1. Mai 2026 geltenden Fassung stehen Monatsfrist, frühere Mitteilung und die Vier-Jahres-Regel in Art. 58 Abs. 2 Satz 5 bis 7. Für den Kalender zählen diese Fristsätze. Die Geldbuße kann auch hier bis zu 500.000 Euro betragen.

Teilbaugenehmigung, Beseitigung, Nutzungsaufnahme

Drei Nachbarinstitute werden mit der Baubeginnsanzeige verwechselt, weil alle etwas „anzeigen“ oder „vorziehen“.

Teilbaugenehmigung

Ist der Bauantrag eingereicht, kann die Behörde den Beginn für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte schon vor der vollständigen Genehmigung gestatten (Art. 70 BayBO). Art. 68 Abs. 3 bis 8 gelten entsprechend. Damit gilt auch die Baubeginnsanzeige, und zwar für den Abschnitt, den die Teilbaugenehmigung umfasst. Die Teilbaugenehmigung muss dem Bauherrn zugegangen sein. Was sie nicht freigibt, bleibt gesperrt. Den Unterschied zwischen diesem Instrument und einem vollständigen Bescheid erklärt der Ratgeber Teilbaugenehmigung.

Beseitigung

Verfahrensfrei beseitigen dürfen Sie nur die in Art. 57 Abs. 5 Satz 1 BayBO genannten Anlagen, etwa freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3. Im Übrigen ist die beabsichtigte Beseitigung mindestens einen Monat vorher der Gemeinde und der Bauaufsicht anzuzeigen. Zusätzlich gelten Art. 68 Abs. 6 Nr. 3 und Abs. 8 entsprechend: Die eigentliche Baubeginnsanzeige, eine Woche vorher, kommt zur Monatsanzeige hinzu. Bei nicht freistehenden Gebäuden muss ein qualifizierter Tragwerksplaner die Standsicherheit der Nachbargebäude beurteilen. Das BayernPortal fasst den praktischen Kern so zusammen: Den Baubeginn zeigen Sie auch an, wenn Sie eine Anlage beseitigen und dies anzeigen müssen.

Aufnahme der Nutzung

Wenn das Haus steht, beginnt eine andere Frist. Die beabsichtigte Aufnahme der Nutzung einer nicht verfahrensfreien Anlage ist mindestens zwei Wochen vorher der Bauaufsicht anzuzeigen (Art. 78 Abs. 2 BayBO). Mit dieser Anzeige sind, je nach Vorhaben, Bescheinigungen über die ordnungsgemäße Bauausführung vorzulegen. Benutzt werden darf die Anlage erst, wenn sie und die nötigen Zufahrten sowie Ver- und Entsorgungsanlagen sicher benutzbar sind, und nicht vor diesem Zeitpunkt. Das ist keine zweite Baubeginnsanzeige.

Daneben kann die Bauaufsicht, ein Prüfingenieur oder ein Prüfsachverständiger verlangen, dass Beginn und Ende bestimmter Bauarbeiten angezeigt werden. Die Arbeiten dürfen dann erst fortgesetzt werden, wenn der Fortführung zugestimmt wurde (Art. 78 Abs. 1 BayBO). Ob das in Ihrem Verfahren verlangt wird, steht nicht im Gesetz als Automatismus, sondern in der Anordnung der überwachenden Stelle.

Absteckung und Unterlagen auf der Baustelle

Vor Baubeginn müssen die Grundfläche der baulichen Anlage abgesteckt und ihre Höhenlage festgelegt sein (Art. 68 Abs. 7 Satz 1 BayBO). Die Bauaufsicht kann verlangen, dass sie Absteckung und Höhenlage abnimmt oder dass die Einhaltung nachgewiesen wird. Für die Genehmigungsfreistellung gilt das entsprechend.

Ab Baubeginn müssen auf der Baustelle vorliegen: die Baugenehmigungen, die Bauvorlagen, die bautechnischen Nachweise, soweit sie nicht schon Bauvorlagen sind, und die Bescheinigungen von Prüfsachverständigen (Art. 68 Abs. 7 Satz 3 BayBO). Der Bauherr trägt die Verantwortung dafür, dass diese Unterlagen dort sind, nicht nur in der Akte der Behörde.

Die Anzeige, die Absteckung und die Baustellenunterlagen sind drei Pflichten. Wer nur das Formular schickt und die Schnur erst am Baggertag spannt, hat Art. 68 Abs. 7 nicht eingehalten.

Sechs Monate und vier Jahre sind nicht dieselbe Uhr

Zwei Fristen werden ständig ineinander geschoben. Sie messen Verschiedenes.

Uhr	Länge	Was sie auslöst	Was sie nicht tut
Anzeige der Wiederaufnahme	mehr als sechs Monate Unterbrechung	neue Baubeginnsanzeige, mindestens eine Woche vorher	verlängert die Genehmigung nicht
Geltungsdauer	vier Jahre ab Erteilung, sofern nichts anderes bestimmt ist	Genehmigung und Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht begonnen oder die Ausführung vier Jahre unterbrochen wurde	wird durch die Anzeige nicht neu gestartet
Verlängerung	jeweils bis zu vier Jahre, auf schriftlichen Antrag	erhält die Genehmigung	kann rückwirkend nur gelingen, wenn der Antrag vor Fristablauf eingegangen ist
Freistellung, später Start	mehr als vier Jahre nach zulässigem Ausführungszeitpunkt	Verfahrensschritte des Art. 58 sind zu wiederholen	ist keine Verlängerung einer Baugenehmigung, weil keine erteilt wurde

Art. 69 Abs. 1 BayBO hemmt die Vier-Jahres-Frist, solange ein Rechtsbehelf läuft, bis die Genehmigung unanfechtbar ist. Steht in der Genehmigung eine kürzere oder andere Frist, gilt diese.

Das BayernPortal nennt als Zweck der Anzeige ausdrücklich die Prüfung, ob die Geltungsdauer abgelaufen ist. Eine Baubeginnsanzeige zu einer erloschenen Genehmigung heilt den Fristablauf nicht. Liegt der Vier-Jahres-Punkt nahe, ist der schriftliche Verlängerungsantrag nach Art. 69 Abs. 2 der richtige Weg, und er muss vor Fristablauf eingehen, wenn er rückwirken soll.

Was die Anzeige nicht ist

Die Baubeginnsanzeige ist nicht der rote Punkt. In Baden-Württemberg gibt die Baufreigabe den Start erst frei. In Bayern ist der zentrale Akt die Kombination aus zugegangener Genehmigung oder Fiktionsbescheinigung, vorliegenden Bescheinigungen und fristgerechter Anzeige. Ein Schild an der Baustelle kann trotzdem vorgeschrieben sein; es ist nicht die Anzeige.

Sie ist nicht die Genehmigungsfreistellung. Die Freistellung entscheidet, ob ein Bescheid entbehrlich ist. Die Anzeige entscheidet nicht über die Zulässigkeit des Vorhabens, sondern über den Zeitpunkt der Ausführung.

Sie ist nicht die Anzeige der Nutzungsaufnahme und nicht die Monatsanzeige einer Beseitigung. Wer nur eine dieser Mitteilungen macht, hat die andere nicht miterledigt.

Sie ist schließlich kein Nachweis, dass die Ausführung dem Bescheid entspricht. Weicht die Baustelle von den genehmigten Bauvorlagen ab, oder ein freigestelltes Vorhaben von den eingereichten Unterlagen, kann die Bauaufsicht die Einstellung anordnen (Art. 75 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayBO). Die Anzeige deckt nur den angezeigten Beginn, nicht jede spätere Änderung.

Folgen, wenn die Anzeige fehlt oder zu spät kommt

Art. 79 Abs. 1 Satz 1 BayBO lässt eine Geldbuße bis zu 500.000 Euro zu, wenn vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt wird. Zwei Nummern betreffen den Baubeginn direkt:

• Nr. 12 erfasst, wer entgegen Art. 68 Abs. 8 den Ausführungsbeginn oder die Wiederaufnahme nicht oder nicht rechtzeitig mitteilt.
• Nr. 11 erfasst, wer entgegen Art. 68 Abs. 6 – auch in Verbindung mit der Beseitigung – mit der Bauausführung, einem Bauabschnitt oder der Beseitigung beginnt.

Die verspätete Mitteilung und der verbotene Start sind damit zwei Tatbestände. Wer gar nicht anzeigt und trotzdem anfängt, kann beide erfüllen. Die Bauaufsicht kann die Einstellung anordnen, wenn entgegen Art. 68 Abs. 6 begonnen wurde (Art. 75 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayBO). Werden die Arbeiten trotz Einstellung fortgesetzt, kommen Versiegelung der Baustelle und amtlicher Gewahrsam an Geräten in Betracht (Art. 75 Abs. 2 BayBO).

Das BayernPortal nennt dieselbe Größenordnung und die Baueinstellung als praktische Folge. Die 500.000 Euro sind der gesetzliche Rahmen, nicht der Regelsatz eines durchschnittlichen Einfamilienhauses. Mit welcher Summe eine Behörde im Einzelfall vorgeht, steht nicht im Gesetz. Der sichere Weg bleibt, die Woche einzuhalten.

Fehlt die Genehmigung ganz, liegt ein anderes Problem vor als eine vergessene Anzeige. Dann geht es um ein ungenehmigtes Vorhaben, nicht um eine verspätete Mitteilung zu einem genehmigten.

Ablauf in der Praxis

1. Grundlage prüfen. Liegt die Baugenehmigung oder die Fiktionsbescheinigung vor und ist sie Ihnen zugegangen? Bei der Freistellung: Ist der Monat abgelaufen oder liegt die frühere Mitteilung der Gemeinde vor? Bei der Teilbaugenehmigung: Welcher Abschnitt ist frei?
2. Nachweise sortieren. Bescheinigungen, Kriterienkatalog und die Benennung des verantwortlichen Tragwerksplaners nur beifügen, wenn Ihr Vorhaben sie verlangt. Fehlende Bescheinigungen halten den Start auch bei pünktlicher Anzeige auf.
3. Weg wählen. Ort im BayernPortal prüfen. Bietet die Behörde den Assistenten, authentifizieren Sie sich mit BayernID oder Unternehmenskonto. Sonst das Formular unterschreiben und mit Anlagen einreichen.
4. Tag so setzen, dass eine Woche bleibt. Der Tag auf dem Formular ist der beabsichtigte Beginn, nicht eine unverbindliche Schätzung. Beim Papierweg Puffer einplanen, weil keine Eingangsbestätigung kommt.
5. Abstecken, bevor der Bagger kommt. Grundfläche und Höhenlage festlegen. Genehmigung, Vorlagen und Bescheinigungen ab dem ersten Tag auf der Baustelle bereithalten.
6. Pause neu anzeigen. Liegt mehr als sechs Monate zwischen den Arbeiten, beginnt die Wochenfrist von vorn. Liegt die Vier-Jahres-Grenze nahe, zuerst die Verlängerung klären.

Typische Fehler

• Anzeige und Genehmigung verwechselt. Das Formular ist abgeschickt, der Bescheid aber noch nicht zugegangen. Art. 68 Abs. 6 Nr. 1 ist dann nicht erfüllt.
• Nur die Gemeinde informiert. Bei der Freistellung liegen die Unterlagen dort. Die Bauaufsicht hat keine Baubeginnsanzeige.
• Woche ab Absendung gerechnet. Maßgeblich ist, dass die Mitteilung mindestens eine Woche vorher bei der Behörde liegt und die Anzeige vor Beginn vorliegt.
• Anruf beim Bauamt. Mündlich genügt nicht, auch wenn jemand „zur Kenntnis“ genommen hat.
• Sechs Monate mit vier Jahren verwechselt. Nach einem halben Jahr Pause braucht es eine neue Anzeige. Nach vier Jahren Unterbrechung ist die Genehmigung in der Regel erloschen.
• Teilbaugenehmigung zu weit gelesen. Angezeigt und ausgeführt werden darf nur, was die Teilbaugenehmigung deckt.
• Beseitigung nur einen Monat vorher angemeldet. Die Monatsanzeige nach Art. 57 Abs. 5 Satz 2 und die Wochenanzeige nach Art. 68 Abs. 8 sind zwei Mitteilungen.
• Verfahrensfrei und freigestellt vermischt. Ein Gartenhaus nach Art. 57 braucht in der Regel keine Baubeginnsanzeige. Ein Wohngebäude nach Art. 58 braucht sie.

Fazit

In Bayern dürfen Sie mit einem genehmigungspflichtigen Vorhaben erst beginnen, wenn die Genehmigung oder die Fiktionsbescheinigung Ihnen zugegangen ist, die nötigen Bescheinigungen bei der Bauaufsicht liegen und die Baubeginnsanzeige mindestens eine Woche vorher schriftlich dort eingegangen ist. Dieselbe Anzeige gilt nach mehr als sechs Monaten Pause, bei der Genehmigungsfreistellung neben der Monatsfrist und bei der anzeigepflichtigen Beseitigung neben der Monatsanzeige. Papierformular und Online-Assistent sind die beiden beschriebenen Wege; ein Anruf ist keiner. Die Anzeige verlängert keine abgelaufene Genehmigung und ersetzt weder Absteckung noch die Nachweise, die Ihr Vorhaben verlangt.

Amtliche Texte: Art. 68 BayBO, DBauV § 2, BayernPortal zur Anzeige des Baubeginns, StMB-Bauherreninfo.

Häufige Fragen

Wie lange vorher muss ich den Baubeginn in Bayern anzeigen?

Mindestens eine Woche vorher, und zwar schriftlich bei der unteren Bauaufsichtsbehörde (Art. 68 Abs. 8 BayBO). Dieselbe Frist gilt, wenn die Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten wieder aufgenommen werden. Die Anzeige muss der Behörde vorliegen, bevor die Ausführung beginnt; ein Anruf genügt nicht.

Gilt die Baubeginnsanzeige auch bei der Genehmigungsfreistellung?

Ja. Bei genehmigungsfrei gestellten Vorhaben nach Art. 58 BayBO sind Art. 68 Abs. 6 Nr. 2 und 3 sowie Abs. 7 und 8 entsprechend anzuwenden. Sie dürfen in der Regel erst einen Monat nach Vorlage der Unterlagen bei der Gemeinde beginnen, und zusätzlich muss die Baubeginnsanzeige mindestens eine Woche vorher bei der Bauaufsichtsbehörde liegen. Die Monatsfrist ersetzt die Wochenanzeige nicht.

Reicht eine E-Mail oder ein Telefonat?

Nein, ein Telefonat genügt nicht. Das BayernPortal stellt klar, dass eine mündliche Anzeige nicht ausreicht und dass Sie bei der Papierform keine Eingangsbestätigung erhalten. Vorgesehen sind das Formular der Baubeginnsanzeige oder, soweit Ihre Behörde ihn anbietet, der Online-Assistent. Dort ersetzt die Authentifizierung mit BayernID oder Mein Unternehmenskonto die Schriftform.

Was passiert, wenn ich ohne Anzeige anfange?

Wer den Ausführungsbeginn entgegen Art. 68 Abs. 8 nicht oder nicht rechtzeitig mitteilt, kann nach Art. 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 12 BayBO mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro belegt werden. Beginnt die Ausführung, obwohl die Voraussetzungen des Art. 68 Abs. 6 nicht vorliegen, greift zusätzlich Nr. 11, und die Bauaufsicht kann die Einstellung der Arbeiten anordnen (Art. 75 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayBO).

Muss ich nach einer Baupause erneut anzeigen?

Ja, wenn die Unterbrechung mehr als sechs Monate dauert. Dann ist die Wiederaufnahme mindestens eine Woche vorher erneut anzuzeigen. Davon zu trennen ist die Geltungsdauer der Baugenehmigung: Sie erlischt in der Regel, wenn innerhalb von vier Jahren nicht begonnen oder die Ausführung vier Jahre unterbrochen wurde (Art. 69 Abs. 1 BayBO). Eine neue Anzeige verlängert eine abgelaufene Genehmigung nicht.

Brauche ich bei verfahrensfreien Vorhaben eine Baubeginnsanzeige?

In der Regel nein. Verfahrensfreie Vorhaben nach Art. 57 BayBO dürfen Sie beginnen, ohne eine Baubeginnsanzeige nach Art. 68 Abs. 8 einzureichen. Ausnahmen sind eigene, kürzere Anzeigen: bestimmte Dachgeschossausbauten und Nutzungsänderungen zwei Wochen vorher bei der Gemeinde, außerdem einzelne verfahrensfreie Anlagen und Instandsetzungsarbeiten zwei Wochen vorher bei der Bauaufsicht. Das ist nicht dasselbe Formular.