Gartenhaus in Bayern: Baugenehmigung nötig?

Was die BayBO vorgibt

Ob ein Gartenhaus genehmigt werden muss, entscheidet nicht der Bund, sondern das Bauordnungsrecht des Landes. In Bayern ist das die Bayerische Bauordnung. Die einschlägige Regelung ist Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO:

Verfahrensfrei sind 1. folgende Gebäude: a) Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³, außer im Außenbereich, sowie Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, wenn die Gebäude weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen, im Außenbereich bis 20 m³ Brutto-Rauminhalt.

Art. 57 BayBO (BAYERN.RECHT, Bayerisches Staatsministerium der Justiz) ↗

Entscheidend ist damit der Brutto-Rauminhalt, also das Volumen nach den Außenmaßen einschließlich Dachraum. Rechnen Sie den Wert vor der Bestellung eines Bausatzes nach: Maßgeblich sind die Außenmaße, nicht die nutzbare Innenfläche. Wer knapp unter einer Grenze plant, sollte einen Puffer einkalkulieren, weil Fundament, Dachüberstand oder eine spätere Erweiterung den Wert schnell überschreiten.

Grenzbebauung und Abstandsflächen in Bayern

Die zweite Frage nach der Genehmigungspflicht ist der Abstand zum Nachbarn. Beides wird oft verwechselt: Ein verfahrensfreies Vorhaben muss die Abstandsflächen trotzdem einhalten – geprüft wird nur nicht vorab durch die Behörde. In Bayern gilt für Nebengebäude dieser Art: Zulässig sind Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis 3 m und einer Gesamtlänge von 9 m je Grundstücksgrenze, insgesamt 15 m auf dem Grundstück; Dächer über 45 Grad werden zu einem Drittel, über 70 Grad voll auf die Wandhöhe angerechnet. Rechtsgrundlage: Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BayBO.

Wie Sie die Tiefe der Abstandsfläche konkret berechnen, zeigt unser Ratgeber Abstandsflächen berechnen. Wenn Ihr Vorhaben die Grenzwerte reißt oder der Nachbar Einwände erhebt, hilft Nachbar und Bauantrag weiter.

Wann Sie in Bayern trotzdem einen Bauantrag brauchen

Die Verfahrensfreiheit entfällt in Bayern insbesondere, wenn eine dieser Bedingungen zutrifft:

• Der Brutto-Rauminhalt übersteigt 75 m³.
• Das Grundstück liegt im Außenbereich – dort gelten 20 m³ und zusätzliche Bedingungen.
• Im Außenbereich zusätzlich: Aufenthaltsräume, Toiletten, Feuerstätten sowie Verkaufs- oder Ausstellungsnutzung.
• Das Gartenhaus soll im Außenbereich nach § 35 BauGB stehen.
• Ein Bebauungsplan oder eine örtliche Gestaltungssatzung schließt Nebengebäude aus oder begrenzt ihre Größe.
• Das Grundstück liegt in einem Sanierungsgebiet, einem Denkmalensemble oder einem Schutzgebiet des Natur- und Artenschutzes.

Sobald einer dieser Punkte greift, ist das reguläre Verfahren nötig. Welche Unterlagen dafür zusammenkommen müssen, steht in der Checkliste Bauantrag; ob Sie den Antrag selbst einreichen dürfen, klärt Bauantrag ohne Architekt.

Besonderheit in Bayern

Bayern ist das einzige Bundesland, in dem der Innenbereichs-Grenzwert von 75 m³ ohne jede Nutzungsbeschränkung gilt. Während fast alle anderen Länder Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten ausschließen, kommt es hier im Innenbereich allein auf das Volumen an – die Beschränkungen greifen erst im Außenbereich, wo nur noch 20 m³ verfahrensfrei sind.

• Im Innenbereich nennt Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO keine Nutzungsbeschränkung: Aufenthaltsräume, eine Toilette oder ein Ofen hindern die Verfahrensfreiheit dort nicht. Die Abstandsflächen-Privilegierung nach Art. 6 Abs. 7 BayBO entfällt bei Aufenthaltsräumen oder Feuerstätten aber trotzdem.
• Gartenlauben in Kleingartenanlagen nach dem Bundeskleingartengesetz sind zusätzlich nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. h BayBO verfahrensfrei.

Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei

Der häufigste und teuerste Irrtum: „keine Genehmigung nötig“ wird als „keine Vorschriften“ gelesen. Auch ohne Bauantrag gelten weiterhin Bebauungsplan und örtliche Gestaltungssatzung, das Nachbarrecht des Landes, der Denkmalschutz sowie Vorgaben aus Natur-, Arten- und Wasserrecht. Verantwortlich für die Einhaltung sind Sie als Bauherrin oder Bauherr – nicht die Behörde, die nichts geprüft hat.

Stellt sich später heraus, dass das Vorhaben doch genehmigungspflichtig war, liegt ein Schwarzbau vor. Der entsteht nicht durch böse Absicht, sondern meist durch eine falsch berechnete Kubatur. Weil kein Bestandsschutz entsteht, kann die Bauaufsicht auch Jahre später den Rückbau verlangen. Im Zweifel ist eine kurze schriftliche Anfrage bei der unteren Bauaufsichtsbehörde oder eine Bauvoranfrage deutlich günstiger als ein Rückbau.

Bauantrag in Bayern digital einreichen

Ist Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig, läuft der Antrag in Bayern über Digitaler Bauantrag Bayern, einer EfA-Nachnutzung. In Bayern ist die digitale Einreichung ein Angebot, aber noch keine allgemeine Pflicht. Zuständig sind in der Regel: Untere Bauaufsichtsbehörden (Landratsämter, kreisfreie Städte). Alle Details zum Verfahren, zum offiziellen Portal und zur Anmeldung stehen auf unserer Länderseite Digitaler Bauantrag in Bayern.

Allgemein gilt: Der Ablauf ist bundesweit ähnlich, Unterschiede gibt es bei Portal, Anmeldung und Dateiformaten. Womit Sie bei Kosten und Dauer rechnen müssen, haben wir separat aufbereitet.