Garage in Bremen: Baugenehmigung nötig?

Was die BremLBO vorgibt

Ob eine Garage genehmigt werden muss, entscheidet nicht der Bund, sondern das Bauordnungsrecht des Landes. In Bremen ist das die Bremische Landesbauordnung. Die einschlägige Regelung ist § 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BremLBO:

Garagen, einschließlich überdachter Stellplätze und Fahrradabstellplätze, mit einer mittleren Wandhöhe nach § 6 Absatz 8 Satz 1 Nummer 1 bis zu 3 Meter und einer Bruttogrundfläche bis zu insgesamt 50 Quadratmeter je Baugrundstück, außer im Außenbereich.

Bremische Landesbauordnung vom 29. Mai 2024, Volltext (Transparenzportal Bremen) ↗

Entscheidend ist damit die Brutto-Grundfläche, also die überbaute Fläche einschließlich der Umfassungswände. Rechnen Sie den Wert vor der Bestellung eines Bausatzes nach: Maßgeblich sind die Außenmaße, nicht die nutzbare Innenfläche. Wer knapp unter einer Grenze plant, sollte einen Puffer einkalkulieren, weil Fundament, Dachüberstand oder eine spätere Erweiterung den Wert schnell überschreiten.

Grenzbebauung und Abstandsflächen in Bremen

Die zweite Frage nach der Genehmigungspflicht ist der Abstand zum Nachbarn. Beides wird oft verwechselt: Ein verfahrensfreies Vorhaben muss die Abstandsflächen trotzdem einhalten – geprüft wird nur nicht vorab durch die Behörde. In Bremen gilt für Nebengebäude dieser Art: Zulässig sind Garagen, Carports, Stellplätze für Kraftfahrzeuge, überdachte Fahrradabstellplätze und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe an der Grenze bis 3 m und einer Gesamtlänge von 9 m je Grundstücksgrenze; Dachüberstände und Gesimse von zusammen bis zu 0,50 m bleiben unberücksichtigt. Auf einem Grundstück darf die Bebauung, die die Abstandsflächentiefe nicht einhält, insgesamt 18 m nicht überschreiten – in dieses Budget zählen auch gebäudeunabhängige Solaranlagen, Wärmepumpen und überdachte Terrassen. Rechtsgrundlage: § 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BremLBO.

Wie Sie die Tiefe der Abstandsfläche konkret berechnen, zeigt unser Ratgeber Abstandsflächen berechnen. Wenn Ihr Vorhaben die Grenzwerte reißt oder der Nachbar Einwände erhebt, hilft Nachbar und Bauantrag weiter.

Wann Sie in Bremen trotzdem einen Bauantrag brauchen

Die Verfahrensfreiheit entfällt in Bremen insbesondere, wenn eine dieser Bedingungen zutrifft:

• Die Brutto-Grundfläche aller Garagen, überdachten Stellplätze und überdachten Fahrradabstellplätze auf dem Baugrundstück übersteigt zusammen 50 m².
• Die mittlere Wandhöhe übersteigt 3 m – gemessen wird sie nach der Regel des Abstandsflächenrechts, auf die der Tatbestand ausdrücklich verweist.
• Das Grundstück liegt im Außenbereich.
• Das Gebäude dient nicht dem Abstellen von Fahrzeugen: Für ein sonstiges eingeschossiges Gebäude endet die Verfahrensfreiheit schon bei 10 m² Brutto-Grundfläche, für Gartengerätehäuser bei 12 m² (§ 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BremLBO).
• Die Garage soll im Außenbereich nach § 35 BauGB stehen.
• Ein Bebauungsplan oder eine örtliche Gestaltungssatzung schließt Garagen aus oder begrenzt Standort, Größe oder Dachform – häufig über festgesetzte Garagenflächen, Baugrenzen oder Vorgartenzonen.
• Die Garage soll Aufenthaltsräume, eine Werkstatt, einen Hobbyraum oder eine Feuerstätte enthalten – dann ist sie baurechtlich keine Garage mehr, und es gilt der jeweils strengere Tatbestand für Gebäude.
• Die Nutzfläche übersteigt 100 m²: Oberhalb dieser Schwelle ist die Garage in nahezu allen Ländern keine Kleingarage mehr, sondern Mittelgarage mit deutlich höheren Brandschutz- und Lüftungsanforderungen.
• Das Grundstück liegt in einem Sanierungsgebiet, einem Denkmalensemble oder einem Schutzgebiet des Natur- und Artenschutzes.

Sobald einer dieser Punkte greift, ist das reguläre Verfahren nötig. Welche Unterlagen dafür zusammenkommen müssen, steht in der Checkliste Bauantrag; ob Sie den Antrag selbst einreichen dürfen, klärt Bauantrag ohne Architekt.

Besonderheit in Bremen

Bremen hat sein Garagen-Sonderrecht 2019 abgeschafft: Die Bremische Garagenverordnung ist aufgehoben, die Muster-Garagenverordnung gilt nur noch als Technische Baubestimmung nach § 85 BremLBO. Dazu zwei Bremer Werte: Die 50 m² gelten kumulativ je Baugrundstück, und an den Nachbargrenzen stehen 18 m Gesamtlänge zur Verfügung – die sich die Garage allerdings mit Solaranlagen, Wärmepumpen und überdachten Terrassen teilt.

• Bremen hat als einziges der bisher geprüften Länder gar keine eigene Garagenverordnung mehr: Die Bremische Garagenverordnung von 2010 ist zum 1. Mai 2019 aufgehoben worden. Stattdessen gilt die Muster-Garagenverordnung der Bauministerkonferenz als Technische Baubestimmung nach § 85 BremLBO (Ziffer A 2.2.2.1 der MVV-TB) – mit dynamischer Aktualisierung, also ohne eigenes Bremer Gesetzblatt.
• Praktisch ändert das an den Anforderungen wenig: Die aufgehobene Bremische Garagenverordnung zählte Garagen bis 100 m² Nutzfläche zu den Kleingaragen, und dieselbe Schwelle enthält die Muster-Garagenverordnung. Wichtig ist der Fundstellenwechsel – Merkblätter, die noch die „BremGarV“ zitieren, verweisen auf aufgehobenes Recht.
• Der Verweis auf das Abstandsflächenrecht steht im Tatbestand selbst: Die mittlere Wandhöhe ist die nach § 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 1 BremLBO. Verfahrensfreiheit und Grenzprivileg rechnen damit mit derselben Höhe – wer die 3 m für die Grenzbebauung einhält, hält sie auch für die Verfahrensfreiheit ein.
• Eine landesweite Stellplatzpflicht kennt Bremen nicht: Stellplätze und Fahrradabstellplätze sind nur notwendig, soweit eine örtliche Bauvorschrift das vorsieht (§ 49 Abs. 1 BremLBO). In der Stadtgemeinde Bremen ist das das Mobilitäts-Bau-Ortsgesetz vom 20. September 2022, das das Stellplatzortsgesetz von 2012 abgelöst hat; Bremerhaven hat eigene Ortsgesetze.
• Für Wohngebäude mit bis zu drei Wohnungen weist die Richtzahlentabelle des Mobilitäts-Bau-Ortsgesetzes ausdrücklich keinen Stellplatznormbedarf aus (Bagatellgrenze nach § 5 Abs. 3 MobBauOG HB). Die Garage am Einfamilienhaus in Bremen ist damit freiwillig – sie erfüllt keine Pflicht und kann auch nicht abgelöst werden.

Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei

Der häufigste und teuerste Irrtum: „keine Genehmigung nötig“ wird als „keine Vorschriften“ gelesen. Auch ohne Bauantrag gelten weiterhin Bebauungsplan und örtliche Gestaltungssatzung, das Nachbarrecht des Landes, der Denkmalschutz sowie Vorgaben aus Natur-, Arten- und Wasserrecht. Verantwortlich für die Einhaltung sind Sie als Bauherrin oder Bauherr – nicht die Behörde, die nichts geprüft hat.

Stellt sich später heraus, dass das Vorhaben doch genehmigungspflichtig war, liegt ein Schwarzbau vor. Der entsteht nicht durch böse Absicht, sondern meist durch eine falsch berechnete Kubatur. Weil kein Bestandsschutz entsteht, kann die Bauaufsicht auch Jahre später den Rückbau verlangen. Im Zweifel ist eine kurze schriftliche Anfrage bei der unteren Bauaufsichtsbehörde oder eine Bauvoranfrage deutlich günstiger als ein Rückbau.

Bauantrag in Bremen digital einreichen

Ist Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig, läuft der Antrag in Bremen über Digitales Baugenehmigungsverfahren (EfA), einer EfA-Nachnutzung. In Bremen gilt die Pflicht zur digitalen Einreichung nicht landesweit einheitlich – sie hängt von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ab, fragen Sie dort nach der Form. Zuständig sind in der Regel: Bauordnungsämter Bremen und Bremerhaven. Alle Details zum Verfahren, zum offiziellen Portal und zur Anmeldung stehen auf unserer Länderseite Digitaler Bauantrag in Bremen.

Allgemein gilt: Der Ablauf ist bundesweit ähnlich, Unterschiede gibt es bei Portal, Anmeldung und Dateiformaten. Womit Sie bei Kosten und Dauer rechnen müssen, haben wir separat aufbereitet.