Terrassenüberdachung in Bayern: Baugenehmigung nötig?

Was die BayBO vorgibt

Ob eine Terrassenüberdachung genehmigt werden muss, entscheidet nicht der Bund, sondern das Bauordnungsrecht des Landes. In Bayern ist das die Bayerische Bauordnung. Die einschlägige Regelung ist Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. g BayBO:

Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m².

Art. 57 BayBO (BAYERN.RECHT, Bayerisches Staatsministerium der Justiz) ↗

Entscheidend ist damit die im Gesetz genannte Fläche. Rechnen Sie den Wert vor der Bestellung eines Bausatzes nach: Maßgeblich sind die Außenmaße, nicht die nutzbare Innenfläche. Wer knapp unter einer Grenze plant, sollte einen Puffer einkalkulieren, weil Fundament, Dachüberstand oder eine spätere Erweiterung den Wert schnell überschreiten.

Grenzbebauung und Abstandsflächen in Bayern

Die zweite Frage nach der Genehmigungspflicht ist der Abstand zum Nachbarn. Beides wird oft verwechselt: Ein verfahrensfreies Vorhaben muss die Abstandsflächen trotzdem einhalten – geprüft wird nur nicht vorab durch die Behörde. In Bayern gilt für eine Terrassenüberdachung: Eine eigene Grenzprivilegierung gibt es nicht: Terrassenüberdachungen sind abstandsflächenpflichtig und fallen nach der Rechtsprechung nicht unter die Privilegierung für Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume, weil die überdachte Terrasse der Wohnnutzung zugerechnet wird; die Abstandsfläche beträgt 0,4 H, mindestens 3 m. Rechtsgrundlage: Art. 6 Abs. 1, 5 und 7 BayBO; VG Augsburg, Urteil vom 27. Januar 2021, Au 4 K 20.793.

Wie Sie die Tiefe der Abstandsfläche konkret berechnen, zeigt unser Ratgeber Abstandsflächen berechnen. Wenn Ihr Vorhaben die Grenzwerte reißt oder der Nachbar Einwände erhebt, hilft Nachbar und Bauantrag weiter.

Wann Sie in Bayern trotzdem einen Bauantrag brauchen

Die Verfahrensfreiheit entfällt in Bayern insbesondere, wenn eine dieser Bedingungen zutrifft:

• Die Fläche der Überdachung übersteigt 30 m².
• Die Überdachung wird seitlich verglast oder geschlossen, sodass ein Wintergarten oder Anbau entsteht – dafür gelten andere Tatbestände und Grenzwerte.
• Die Überdachung liegt außerhalb der Baugrenzen eines Bebauungsplans oder widerspricht einer Gestaltungssatzung – dann ist eine Befreiung oder Abweichung gesondert zu beantragen.
• Das Wohnhaus ist ein Baudenkmal oder steht in einem Denkmalensemble – dann brauchen Sie zusätzlich eine denkmalrechtliche Erlaubnis.

Sobald einer dieser Punkte greift, ist das reguläre Verfahren nötig. Welche Unterlagen dafür zusammenkommen müssen, steht in der Checkliste Bauantrag; ob Sie den Antrag selbst einreichen dürfen, klärt Bauantrag ohne Architekt.

Besonderheit in Bayern

Bayern stellt Terrassenüberdachungen bis 30 m² Fläche frei – ohne Tiefengrenze und ohne Ausnahme für den Außenbereich. Verfahrensfrei heißt hier aber besonders deutlich nicht abstandsflächenfrei: Die Rechtsprechung rechnet die überdachte Terrasse der Wohnnutzung zu und versagt ihr die Grenzprivilegierung von Garagen und Nebengebäuden.

• Bayern begrenzt nur die Fläche, nicht die Tiefe. Ein Terrassendach von 4 m × 7,5 m (30 m²) bleibt verfahrensfrei, ebenso eines von 5 m × 6 m.
• Das Verwaltungsgericht Augsburg hat 2021 die Abweichung für eine verfahrensfreie Terrassenüberdachung an der Grenze abgelehnt: Die Terrasse sei eine ins Freie verlagerte Wohnnutzung, die Grenzprivilegierung des Art. 6 BayBO greife deshalb nicht. Planen Sie das Terrassendach also nicht ohne Weiteres an der Nachbargrenze.
• Braucht die Überdachung eine Abweichung von den Abstandsflächen, wird sie bei einem verfahrensfreien Vorhaben gesondert als isolierte Abweichung nach Art. 63 BayBO beantragt.
• In Gemeinden mit mehr als 250 000 Einwohnern beträgt die Abstandsfläche außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie urbanen Gebieten 1 H statt 0,4 H, mindestens 3 m, wenn die Umgebung überwiegend von Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 geprägt ist (Art. 6 Abs. 5a BayBO).
• Ebenerdige Terrassen selbst lösen keine Abstandsflächen aus (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO). Markisen und Pergolen zählen zu den unbedeutenden Anlagen nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. g BayBO, für die das Gesetz keine eigene Größe nennt – die 30-m²-Grenze gilt für das feste Dach.

Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei

Der häufigste und teuerste Irrtum: „keine Genehmigung nötig“ wird als „keine Vorschriften“ gelesen. Auch ohne Bauantrag gelten weiterhin Bebauungsplan und örtliche Gestaltungssatzung, das Nachbarrecht des Landes, der Denkmalschutz sowie Vorgaben aus Natur-, Arten- und Wasserrecht. Verantwortlich für die Einhaltung sind Sie als Bauherrin oder Bauherr – nicht die Behörde, die nichts geprüft hat.

Stellt sich später heraus, dass das Vorhaben doch genehmigungspflichtig war, liegt ein Schwarzbau vor. Der entsteht nicht durch böse Absicht, sondern meist durch eine falsch berechnete Kubatur. Weil kein Bestandsschutz entsteht, kann die Bauaufsicht auch Jahre später den Rückbau verlangen. Im Zweifel ist eine kurze schriftliche Anfrage bei der unteren Bauaufsichtsbehörde oder eine Bauvoranfrage deutlich günstiger als ein Rückbau.

Bauantrag in Bayern digital einreichen

Ist Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig, läuft der Antrag in Bayern über Digitaler Bauantrag Bayern, einer EfA-Nachnutzung. In Bayern ist die digitale Einreichung ein Angebot, aber noch keine allgemeine Pflicht. Zuständig sind in der Regel: Untere Bauaufsichtsbehörden (Landratsämter, kreisfreie Städte). Alle Details zum Verfahren, zum offiziellen Portal und zur Anmeldung stehen auf unserer Länderseite Digitaler Bauantrag in Bayern.

Allgemein gilt: Der Ablauf ist bundesweit ähnlich, Unterschiede gibt es bei Portal, Anmeldung und Dateiformaten. Womit Sie bei Kosten und Dauer rechnen müssen, haben wir separat aufbereitet.