Baubeginn bei Genehmigungsfiktion

Nach einer Genehmigungsfiktion dürfen Sie nicht schon am Tag des Fristablaufs baggern. In Bayern und Nordrhein-Westfalen muss Ihnen die Baugenehmigung oder die Fiktionsbescheinigung zugegangen sein, und die Baubeginnsanzeige muss bei der Bauaufsicht vorliegen. In Baden-Württemberg bleibt der Baufreigabeschein nötig.

Dieser Ratgeber sortiert, welche zusätzliche Bedingung den Ausführungsbeginn freigibt, wie die Anzeige der Pause von der Geltungsdauer zu trennen ist und wo das Landesrecht den Start anders fasst. viba ist ein unabhängiges Informationsangebot und keine Behörde. Verbindlich sind die Landesbauordnung und die Auskunft Ihrer Bauaufsicht.

Was dieser Ratgeber klärt – und was nicht

Die Frage lautet: Wann darf nach eingetretener Genehmigungsfiktion mit der Bauausführung begonnen werden?

Gemeint ist der erste Spatenstich bei einem Vorhaben, über das die Behörde nicht rechtzeitig entschieden hat und bei dem das Landesrecht die Genehmigung deshalb als erteilt behandelt. Der Kalendertag des Fristablaufs und der Tag, an dem die Baustelle rechtmäßig anläuft, fallen auseinander.

Der Text ergänzt bestehende Seiten und wiederholt sie nicht:

• Ob die Fiktion für Ihr Verfahren überhaupt gilt, welche Entscheidungsfrist läuft und wie der Verzicht funktioniert, steht im Ratgeber Genehmigungsfiktion beim Bauantrag.
• Was in der Bescheinigung stehen muss, wer sie zugestellt bekommt und was bei einer Weigerung zu tun ist, erklärt Fiktionsbescheinigung zur Baugenehmigung.
• Den bundesweiten Vergleich von Baufreigabeschein, rotem Punkt und Anzeige ohne Fiktionsfokus finden Sie unter Baufreigabe und Baubeginn.
• Formular, Online-Assistent und die Wochenfrist speziell in Bayern beschreibt Baubeginnsanzeige Bayern.

Was Sie hier nicht finden: eine Prüfung, ob Ihr Antrag vollständig war, die Gebühr der Bescheinigung oder die Frage, ob das Vorhaben materiell rechtmäßig ist. Die Fiktion ersetzt die fehlende Entscheidung. Sie macht einen Verstoß gegen den Bebauungsplan nicht rechtmäßig.

Fristablauf und zulässiger Start

§ 42a des Verwaltungsverfahrensgesetzes ordnet die Grundfigur an: Eine beantragte Genehmigung gilt nach Ablauf einer für die Entscheidung festgelegten Frist als erteilt, wenn eine Rechtsvorschrift das bestimmt und der Antrag hinreichend bestimmt ist. Für den Bauantrag kommt diese Rechtsvorschrift aus der Landesbauordnung. Fehlt sie, gibt es keine Fiktion und auch keinen Baubeginn aus Schweigen.

Ist die Fiktion eingetreten, liegt rechtlich eine Baugenehmigung vor. Der Ausführungsbeginn ist ein zweiter Schritt. Die Länder knüpfen ihn an den Zugang eines Dokuments, an Nachweise, an eine Anzeige oder an einen eigenen Freigabeschein. Wer nur den Fristkalender im Blick hat, übersieht diese zweite Hürde.

Drei Zeitpunkte sollten Sie auseinanderhalten:

1. Fristbeginn. Die Uhr der Entscheidung läuft erst, wenn der Antrag vollständig ist und die vom Landesrecht verlangten Stellungnahmen vorliegen. Ein unvollständiger Antrag schiebt die Fiktion nach hinten.
2. Fiktionseintritt. Mit Ablauf der Entscheidungsfrist gilt die Genehmigung als erteilt, sofern Sie nicht vorher auf die Fiktion verzichtet haben und die übrigen Maßgaben erfüllt sind.
3. Zulässiger Ausführungsbeginn. Er liegt erst dann, wenn die landesrechtlichen Startbedingungen erfüllt sind. Dazu gehören je nach Land der Zugang, die Anzeige, bautechnische Bescheinigungen und in Baden-Württemberg der Baufreigabeschein.

Der Verzicht ist der saubere Ausweg, wenn Sie einen geprüften Bescheid wollen. Er muss vor Ablauf der Entscheidungsfrist erklärt werden, in den hier behandelten Ländern in Textform. Danach ist die Fiktion da. Ein nachträglicher Verzicht macht sie nicht ungeschehen, und ein Verzicht vor Ablauf gibt Ihnen auch keinen Start aus Fristablauf.

Fünf Länder im Vergleich

Belastbare Fiktionsregeln mit einem eigenen Satz zum Ausführungsbeginn liegen für fünf Länder vor. Die übrigen Landesbauordnungen kennen keine vergleichbar ausformulierte Fiktion oder fassen sie enger. Dort ersetzt dieser Vergleich nicht den Blick in die aktuelle Fassung. Die Portale und den Pflichtstatus finden Sie in der Bundesländer-Übersicht.

Land	Start erst, wenn	Anzeige	Erlöschen ohne Beginn	Fundstelle, Stand der Recherche 17.10.2026
Bayern	Genehmigung oder Bescheinigung zugegangen, nötige Bescheinigungen nach Art. 62a und 62b sowie die Baubeginnsanzeige liegen vor	mindestens eine Woche vorher, schriftlich; erneut nach mehr als sechs Monaten Pause	vier Jahre nach Erteilung; Unterbrechung von vier Jahren	Art. 68 Abs. 6 und 8, Art. 69 BayBO, Text ab 01.05.2026
Nordrhein-Westfalen	Genehmigung oder Bescheinigung zugegangen, Bescheinigungen nach § 68 und die Baubeginnsanzeige liegen vor	mindestens eine Woche vorher, in Textform; erneut nach mehr als drei Monaten Pause	drei Jahre nach Erteilung; Unterbrechung länger als ein Jahr	§ 74 Abs. 6 bis 8, § 75 BauO NRW, Gesetz in Kraft seit 01.09.2026
Baden-Württemberg	Baufreigabeschein erteilt; bei Fiktion grundsätzlich mit der Fiktionswirkung, Nachweise können trotzdem vorher verlangt werden	vorher, elektronisch in Textform; erneut nach mehr als sechs Monaten Pause	drei Jahre nach Erteilung; danach ein Jahr Unterbrechung	§ 59, § 62 LBO, Neufassung vom 16.03.2026; FAQ LBO-Reform Nr. 29, 30, 32
Sachsen-Anhalt	Genehmigung zugegangen, Prüfung der bautechnischen Nachweise erfolgt, Anzeige liegt vor	mindestens eine Woche vorher, schriftlich; erneut nach mehr als drei Monaten Pause	drei Jahre nach Erteilung; Unterbrechung länger als zwei Jahre	§ 71 Abs. 6 und 8, § 72 BauO LSA, Fassung gültig ab 01.08.2026
Niedersachsen	nicht vor Erteilung; die Regeln über die Baugenehmigung gelten für die Bescheinigung entsprechend	keine allgemeine Wochenanzeige in § 72	drei Jahre nach Erteilung; Unterbrechung von drei Jahren	§ 70a, § 71, § 72 NBauO

Lesen Sie die Tabelle als Pflichtenkarte für den Fiktionsfall. „Keine Wochenanzeige“ in Niedersachsen heißt nicht „keine weitere Pflicht“. Absteckung, Unterlagen auf der Baustelle und die materielle Zulässigkeit bleiben.

Bayern: drei Bedingungen, der Zugang ist die erste

Art. 68 Abs. 6 BayBO stellt den Start unter drei Bedingungen, die zusammen erfüllt sein müssen. Mit der Bauausführung oder mit der Ausführung des jeweiligen Bauabschnitts darf erst begonnen werden, wenn

1. die Baugenehmigung oder eine Bescheinigung nach Art. 42a Abs. 3 des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes dem Bauherrn zugegangen ist,
2. die Bescheinigungen nach Art. 62a Abs. 2 und Art. 62b Abs. 2 und
3. die Baubeginnsanzeige

der Bauaufsichtsbehörde vorliegen.

Nummer 1 ist die Fiktionsschranke. Die Genehmigung gilt mit Fristablauf als erteilt. Gebaut werden darf erst, wenn dieses Ergebnis dem Bauherrn zugegangen ist, entweder als Bescheid oder als Bescheinigung. Eine Bescheinigung, die noch bei der Behörde liegt, erfüllt den Zugang nicht. Für Wohnvorhaben im vereinfachten Verfahren und für Mobilfunkanlagen stellt die Behörde die Bescheinigung unverlangt und unverzüglich aus (Art. 68 Abs. 2 BayBO). Inhalt, Zustellung an die Gemeinde und an Nachbarn ohne Zustimmung gehören in den Bescheinigungs-Ratgeber, nicht in die Startfrage.

Nummer 2 gilt nur, soweit für Ihr Vorhaben überhaupt eine solche Bescheinigung verlangt ist. Art. 62a betrifft den Standsicherheitsnachweis, Art. 62b den Brandschutznachweis. Welche Gebäudeklasse welche Bescheinigung braucht, ist im Ratgeber zur bayerischen Baubeginnsanzeige aus dem Gesetzestext gezogen. Ein Einfamilienhaus der unteren Klassen braucht in der Regel keine Prüfsachverständigen-Bescheinigung. Ein Sonderbau braucht die strengere Schiene. Die Fiktion streicht diese Nachweise nicht.

Nummer 3 ist die Anzeige. Art. 68 Abs. 8 verlangt sie mindestens eine Woche vorher und schriftlich, auch für die Wiederaufnahme nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten. Die Anzeige muss der Behörde vorliegen, nicht nur abgeschickt sein. Sie ersetzt den Zugang der Bescheinigung nicht, und der Zugang ersetzt die Woche nicht.

Vor Baubeginn müssen die Grundfläche abgesteckt und die Höhenlage festgelegt sein (Art. 68 Abs. 7). Ab Baubeginn müssen Genehmigungen, Bauvorlagen, bautechnische Nachweise und Bescheinigungen von Prüfsachverständigen auf der Baustelle vorliegen. Die fingierte Genehmigung ist dabei die Genehmigung, die Sie dort bereithalten, sobald sie Ihnen zugegangen ist.

Die Geltungsdauer misst Art. 69 Abs. 1 anders. Sind keine anderen Fristen bestimmt, erlöschen Baugenehmigung und Teilbaugenehmigung, wenn innerhalb von vier Jahren nach ihrer Erteilung nicht begonnen oder die Ausführung vier Jahre unterbrochen wurde. Ein Rechtsbehelf hemmt die Frist bis zur Unanfechtbarkeit. Die Verlängerung ist schriftlich zu beantragen, jeweils bis zu vier Jahre, und kann rückwirkend gelingen, wenn der Antrag vor Fristablauf eingegangen ist. Das Gesetz sagt für die Vier-Jahres-Frist „nach ihrer Erteilung“. Es sagt nicht, dass diese Uhr erst mit dem Zugang der Bescheinigung anläuft. Die Startbedingung in Abs. 6 und die Erlöschensfrist in Art. 69 sind zwei Sätze. Vermischen Sie sie nicht.

Land und Portal: Bayern.

Nordrhein-Westfalen: Zugang, Nachweise, Textform

§ 74 BauO NRW ist durch das Gesetz in GV. NRW. 2026 S. 537 neu gefasst und am 1. September 2026 in Kraft getreten. Absatz 6 lautet als ein Satz: Mit der Bauausführung oder mit der Ausführung des jeweiligen Bauabschnitts darf erst begonnen werden, wenn der Bauherrschaft die Baugenehmigung oder eine Bescheinigung nach § 42a Abs. 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes NRW zugegangen ist und der Bauaufsichtsbehörde die Bescheinigungen nach § 68 sowie die Baubeginnsanzeige vorliegen.

Dieselbe Dreiteilung wie in Bayern, in einem Satz. Der Zugang betrifft die Bauherrschaft. Die Bescheinigungen nach § 68, das sind die bautechnischen Nachweise, und die Anzeige müssen bei der Behörde liegen. Fehlt eines von dreien, ist der Beginn zu früh.

Die Anzeige selbst steht in Absatz 8. Die Bauherrschaft teilt den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben nach § 60 Abs. 1 und die Wiederaufnahme nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher in Textform mit. Drei Monate Pause sind kürzer als die sechs Monate in Bayern. Wer eine Baustelle in beiden Ländern plant, darf die Frist nicht übertragen.

Absatz 7 verlangt vor Baubeginn die Absteckung von Grundrissfläche und Höhenlage. Eine Kopie der Baugenehmigungen und Bauvorlagen muss ab Baubeginn auf der Baustelle vorliegen; die elektronische Form reicht dafür aus.

Die Fiktion, an die Absatz 6 die Bescheinigung knüpft, ist enger als der Startsatz. § 74 Abs. 3 gilt für Vorhaben im vereinfachten Verfahren. § 90 Abs. 4 desselben Gesetzes begrenzt diese Fiktion auf Bauanträge, die ab dem 1. September 2026 eingereicht wurden. Wer früher eingereicht hat, kann sich auf Absatz 3 nicht berufen. Der neue Absatz 6 beschreibt den Ausführungsbeginn seit dem Inkrafttreten für die Fälle, in denen eine Genehmigung oder eine Bescheinigung nach § 42a vorliegt. Die Einordnung der übrigen BauCode-Änderungen steht unter BauCode NRW.

§ 75 Abs. 1 lässt die Baugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung nicht begonnen oder die Ausführung länger als ein Jahr unterbrochen wurde. Die Verlängerung ist in Textform zu beantragen, jeweils bis zu einem Jahr, rückwirkend nur bei Eingang vor Fristablauf. Auch hier misst das Gesetz ab Erteilung. Ein Jahr Unterbrechung ist deutlich kürzer als die vier Jahre in Bayern. Eine Baustelle, die über den Winter stillliegt, kann in Nordrhein-Westfalen die Genehmigung kosten, obwohl die Anzeigepflicht erst nach mehr als drei Monaten Pause neu auflebt. Anzeige und Erlöschen sind nicht dieselbe Schwelle.

Landesseite: Nordrhein-Westfalen.

Baden-Württemberg: der Baufreigabeschein bleibt

Die Neufassung der Landesbauordnung vom 16. März 2026 (GBl. 2026 Nr. 44) hält den Baufreigabeschein als eigenen Akt. § 59 Abs. 1 Satz 1: Mit der Ausführung genehmigungspflichtiger Vorhaben darf erst nach Erteilung des Baufreigabescheins begonnen werden. Satz 2 erteilt ihn, wenn die in der Baugenehmigung für den Baubeginn enthaltenen Auflagen und Bedingungen erfüllt sind. Satz 3: Enthält die Baugenehmigung keine solchen Auflagen oder Bedingungen, ist der Baufreigabeschein mit der Baugenehmigung zu erteilen.

Eine fingierte Genehmigung enthält keine Auflagen und keine Bedingungen, weil keine Einzelfallentscheidung ergangen ist. Das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen zieht in der FAQ zur LBO-Reform (Stand August 2025, Frage 29) genau diese Konsequenz: Die Baufreigabe bleibt erforderlich und ist grundsätzlich mit Eintritt der Fiktionswirkung zu erteilen. Die Fiktion ersetzt den Schein nicht. Sie ist der Grund, ihn ohne Auflagenprüfung zu erteilen.

Der Schein muss die Bezeichnung des Bauvorhabens und die Namen und Anschriften des Entwurfsverfassers und des Bauleiters enthalten und dem Bauherrn bekanntgegeben werden (§ 59 Abs. 1 Satz 4). § 12 Abs. 2 verpflichtet den Bauherrn, ihn an der Baustelle anzubringen, dauerhaft, leicht lesbar und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar. Namen, Anschrift und Rufnummer der Rohbau-Unternehmer sind spätestens bei Baubeginn einzutragen, ersatzweise auf einem besonderen Schild.

Frage 30 der FAQ hält fest, was der fehlende Auflageweg nicht streicht. Die Genehmigungsfiktion fingiert die Erteilung der Baugenehmigung und ändert die Voraussetzungen der Baufreigabe nicht, insbesondere nicht die Unterlagen, die bis zum Baubeginn nachzureichen sind. Das Ministerium nennt als Beispiel die bautechnische Prüfbestätigung nach § 17 Abs. 1 und 2 LBOVVO im vereinfachten Verfahren, insbesondere für Wohngebäude der Gebäudeklasse 4. Die Behörde kann die Vorlage vor Baubeginn weiter verlangen. Planen Sie den Schein deshalb nicht als Automatik am Abend des Fristablaufs, wenn ein Nachweis noch fehlt.

Die Mitteilung des Beginns ist schmaler als in Bayern. § 59 Abs. 2: Der Bauherr hat den Baubeginn genehmigungspflichtiger Vorhaben und die Wiederaufnahme nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten vorher der Baurechtsbehörde elektronisch in Textform mitzuteilen. Das Gesetz sagt „vorher“. Es setzt an dieser Stelle keine Mindestfrist von einer Woche. Vor Baubeginn müssen Grundriss und Höhenlage auf dem Grundstück festgelegt sein; die Behörde kann verlangen, dass ein Sachverständiger das übernimmt (§ 59 Abs. 3).

Die Geltungsdauer beantwortet die FAQ in Frage 32 mit einem klaren Ja: Auch die durch Fiktion erteilte Baugenehmigung erlischt nach drei Jahren, § 62 findet uneingeschränkt Anwendung. Der Wortlaut des § 62 Abs. 1 lässt Genehmigung und Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung mit der Bauausführung begonnen oder wenn die Bauausführung nach diesem Zeitraum ein Jahr unterbrochen worden ist. Die Verlängerung ist elektronisch in Textform zu beantragen, jeweils bis zu drei Jahre, und kann rückwirkend gelingen, wenn der Antrag vor Fristablauf eingeht.

Das Kenntnisgabeverfahren ist keine Fiktion und kennt keinen Baufreigabeschein. § 59 Abs. 4 erlaubt den Beginn zwei Wochen nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen, sofern keine Mitteilung nach § 53 Abs. 6 kommt und der Beginn nicht untersagt wird. Wer beide Instrumente verwechselt, wartet auf einen Schein, den es dort nicht gibt, oder beginnt im Genehmigungsverfahren nach zwei Wochen, obwohl § 59 Abs. 1 den Schein verlangt.

Details zum Land: Baden-Württemberg.

Sachsen-Anhalt: Zugang der Genehmigung und die Dreijahresfrist

Die konsolidierte BauO LSA, Fassung gültig ab dem 1. August 2026 einschließlich der Änderung vom 17. Juni 2026 (GVBl. LSA S. 316), fasst den Start in § 71 Abs. 6. Mit der Bauausführung oder mit der Ausführung des jeweiligen Bauabschnitts darf erst begonnen werden, wenn

1. die Baugenehmigung dem Bauherrn oder der Bauherrin zugegangen ist,
2. die Prüfung bautechnischer Nachweise erfolgt ist und
3. die Anzeige des Baubeginns gemäß Absatz 8 der Bauaufsichtsbehörde vorliegt.

Anders als Art. 68 Abs. 6 BayBO und § 74 Abs. 6 BauO NRW nennt Absatz 6 die Bescheinigung nicht neben der Genehmigung. Die Fiktion lässt die Genehmigung kraft Gesetzes entstehen (§ 68 Abs. 5 in Verbindung mit § 42a VwVfG). Den greifbaren Zugang schafft die Bescheinigung, die unverlangt und unverzüglich auszustellen, dem Antragsteller bekanntzugeben und der Gemeinde sowie jedem Nachbarn ohne schriftliche Zustimmung zuzustellen ist (§ 68 Abs. 5 Nr. 2). Die ältere Formulierung, das Zeugnis stehe der Genehmigung gleich, steht in dieser Fassung nicht mehr. Für den Start bleibt der Zugang der Genehmigung die erste von drei Bedingungen.

Absatz 8 verlangt die schriftliche Mitteilung mindestens eine Woche vorher, auch für die Wiederaufnahme nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten. Dieselbe Drei-Monats-Schwelle wie in Nordrhein-Westfalen, dort allerdings in Textform und hier schriftlich. Vor Baubeginn sind Grundrissfläche und Höhenlage festzulegen. Genehmigungen, Bauvorlagen und bautechnische Nachweise müssen ab Baubeginn auf der Baustelle vorliegen (§ 71 Abs. 7).

§ 72 Abs. 1 lässt die Baugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung nicht begonnen oder die Ausführung länger als zwei Jahre unterbrochen wurde. Die Verlängerung ist schriftlich zu beantragen, jeweils bis zu einem Jahr, rückwirkend bei rechtzeitigem Eingang. Zur Vorgängerfassung hat das Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt entschieden, dass diese Dreijahresfrist nicht schon mit dem Eintritt der Fiktion zu laufen beginnt, sondern erst, wenn dem Bauherrn das Fiktionszeugnis zugegangen ist (Beschluss vom 1. März 2024, 2 R 19/24, wiedergegeben in ZAP 8/2024). Ob die Gerichte den Satz auf die Neufassung seit dem 24. Januar 2026 übertragen, ist offen. Praktisch spricht das dafür, den Baubeginn erst nach Zugang der Bescheinigung zu planen und das Zugangsdatum zu notieren. Es spricht nicht dafür, die Frist ohne Zeugnis verstreichen zu lassen und sich später auf den Fristablauf zu berufen.

Die Fiktion selbst gilt nur im vereinfachten Verfahren nach § 62. Sonderbauten fallen heraus. Fällt das Vorhaben nicht in den Katalog, entsteht auch kein Start aus Schweigen. Den Katalog und den verschobenen Fristbeginn (drei Wochen nach vollständigem Antrag) erklärt der Pillar zur Genehmigungsfiktion.

Landesseite: Sachsen-Anhalt.

Niedersachsen: Erteilung, Bescheinigung, Stichtag Ende 2026

§ 72 Abs. 1 Satz 1 NBauO ist knapp: Vor Erteilung der Baugenehmigung darf mit der Baumaßnahme nicht begonnen werden. Sie darf nur so durchgeführt werden, wie sie genehmigt worden ist. Genehmigung und Bauvorlagen müssen während der Ausführung auf der Baustelle vorgelegt werden können, ebenso bautechnische Nachweise, die nicht zu prüfen sind. Eine allgemeine Baubeginnsanzeige mit Wochenfrist steht in § 72 nicht. Die Behörde kann im Einzelfall anordnen, dass die Grundfläche abgesteckt oder die Höhenlage festgelegt und vor Beginn abgenommen wird (Abs. 2).

Die Fiktion ist in § 70a geregelt. Sie gilt, wenn über einen Bauantrag zur Errichtung oder Änderung eines Wohngebäudes im vereinfachten Verfahren, über eine Nutzungsänderung, die Wohnraum schafft, oder über Antennen zu entscheiden ist. Die Bescheinigung nach § 42a Abs. 3 VwVfG ist unverlangt und unverzüglich auszustellen und muss den Inhalt der Baugenehmigung wiedergeben. Die Regelungen über die Baugenehmigung gelten für diese Bescheinigung entsprechend. Damit tritt die Bescheinigung an die Stelle des Bescheids, wo das Gesetz die Baugenehmigung meint, auch für die Vorlage auf der Baustelle nach § 72 Abs. 1 Satz 3.

Die NBauO-FAQ des Landes vom 12. September 2024 (Nr. 22.11) ordnet die Bescheinigung als Realakt ein: Sie reproduziert den fiktiv entstandenen Verwaltungsakt und ist selbst kein Verwaltungsakt. Die Genehmigung entsteht mit der Fiktion. Die Bescheinigung bezeugt sie. Wer ohne dieses Papier anfängt, hat die Erteilung vielleicht rechtlich, aber nichts, was er auf der Baustelle vorlegen kann.

Zwei Besonderheiten verändern den Start.

Wird nach § 67 Abs. 3 zugelassen, dass der Standsicherheitsnachweis erst nach Erteilung der Baugenehmigung eingereicht wird, beginnt die Entscheidungsfrist schon mit den im Übrigen vollständigen Unterlagen. Die Baugenehmigung gilt dann als unter der in § 67 Abs. 3 Satz 2 genannten aufschiebenden Bedingung erteilt. Für die Bestätigung des Nachweises gilt § 42a VwVfG entsprechend. Eine aufschiebende Bedingung hält den von ihr erfassten Teil zurück, bis sie eintritt. Klären Sie vor dem Aushub, ob Ihr Fall unter dieser Bedingung fingiert wurde.

Absatz 3 begrenzt die ganze Vorschrift in der Zeit. § 70a Abs. 1 und 2 gelten nur für Bauanträge, die ab dem 1. Juli 2024 eingehen und bei denen die erforderlichen Unterlagen vollständig und ohne erhebliche Mängel bis zum 31. Dezember 2026 bei der Bauaufsicht vorliegen. Stand dieses Textes, Oktober 2026, ist das Fenster noch offen. Unterlagen, die erst 2027 vollständig werden, tragen die Fiktion nach diesem Wortlaut nicht. Ein Antrag aus dem Jahr 2023 fällt ebenfalls heraus, auch wenn die Behörde lange schweigt.

§ 71 Abs. 1 lässt die Genehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach Erteilung nicht begonnen oder die Ausführung drei Jahre unterbrochen wurde. Eine Anfechtung hemmt die Frist bis zur rechtskräftigen Entscheidung. Die Verlängerung ist auf Antrag möglich, jeweils höchstens drei Jahre, rückwirkend bei rechtzeitigem Eingang. Weil die Regelungen über die Baugenehmigung für die Bescheinigung entsprechend gelten, läuft diese Frist auch für die fingierte Genehmigung. Das Ministerium sagt nicht, dass die Uhr erst mit der Bescheinigung startet. Die Erteilung ist die Fiktion. Die Bescheinigung bezeugt sie.

Landesseite: Niedersachsen.

Absteckung, Baustelle und die Anzeige der Pause

Vier Pflichten werden auf der Baustelle leicht ineinander geschoben, weil alle „vor dem Bagger“ liegen.

Die Absteckung ist in Bayern, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Sachsen-Anhalt gesetzlich vor dem Beginn vorgeschrieben. Niedersachsen macht sie zur Anordnung im Einzelfall. Eine Schnur am Morgen des Aushubs erfüllt die Pflicht nur, wenn sie vor dem Beginn steht, nicht während der Bagger schon zieht.

Die Unterlagen auf der Baustelle sind die Genehmigung, die Bauvorlagen und die geforderten Nachweise. Bei einer Fiktion ist das greifbare Stück die Bescheinigung, sobald sie Ihnen zugegangen oder bekanntgegeben ist. Eine Kalendernotiz „Frist abgelaufen am …“ ersetzt sie nicht.

Die Anzeige des ersten Beginns ist dort eine eigene Mitteilung, wo das Gesetz sie vorsieht. Sie informiert die Bauaufsicht, damit Überwachung und Geltungsdauer geprüft werden können. Sie ist kein Bescheid. Es gibt keinen Startstempel, auf den Sie warten müssten, sobald die gesetzliche Vorlaufzeit abgelaufen ist und die übrigen Bedingungen stehen. Umgekehrt macht eine frühe Anzeige einen fehlenden Zugang nicht wett.

Die Anzeige der Wiederaufnahme hängt an der Länge der Pause, nicht an der Geltungsdauer. Mehr als drei Monate in Nordrhein-Westfalen und Sachsen-Anhalt, mehr als sechs Monate in Bayern und Baden-Württemberg. Niedersachsen kennt in § 72 keine entsprechende allgemeine Anzeige. Eine neue Anzeige verlängert eine abgelaufene Genehmigung nicht. Umgekehrt kann eine Genehmigung schon erloschen sein, bevor die Anzeigeschwelle der Pause überhaupt der spannende Punkt ist, etwa in Nordrhein-Westfalen nach etwas mehr als einem Jahr Stillstand.

Welche Uhr welche Frist misst

Uhr	Bayern	Nordrhein-Westfalen	Baden-Württemberg	Sachsen-Anhalt	Niedersachsen
Neue Anzeige nach Pause	mehr als sechs Monate	mehr als drei Monate	mehr als sechs Monate	mehr als drei Monate	keine allgemeine Pflicht in § 72
Erlöschen ohne Beginn	vier Jahre ab Erteilung	drei Jahre ab Erteilung	drei Jahre ab Erteilung	drei Jahre ab Erteilung	drei Jahre ab Erteilung
Erlöschen durch Unterbrechung	vier Jahre	länger als ein Jahr	ein Jahr nach dem Drei-Jahres-Zeitraum (§ 62 Abs. 1)	länger als zwei Jahre	drei Jahre
Verlängerung je Schritt	bis zu vier Jahre, schriftlich	bis zu einem Jahr, Textform	bis zu drei Jahre, elektronisch in Textform	bis zu einem Jahr, schriftlich	höchstens drei Jahre, auf Antrag
Hemmung durch Rechtsbehelf	bis zur Unanfechtbarkeit	im § 75 nicht geregelt	im § 62 nicht geregelt	im § 72 nicht geregelt	bis zur rechtskräftigen Entscheidung

Die rückwirkende Verlängerung setzt in allen fünf Ländern voraus, dass der Antrag vor Fristablauf bei der Behörde eingeht. Wer am Tag nach dem Erlöschen anruft, ist auf eine neue Entscheidung angewiesen, nicht auf eine Verlängerung. Für die fingierte Genehmigung in Baden-Württemberg sagt die FAQ ausdrücklich, dass § 62 uneingeschränkt gilt. Für Sachsen-Anhalt liegt die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts zur Altfassung vor, den Fristbeginn an den Zugang des Zeugnisses zu knüpfen. Für Bayern, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen misst der Gesetzestext ab Erteilung. Die Erteilung ist bei der Fiktion der Fristablauf unter den gesetzlichen Voraussetzungen, nicht der Tag, an dem die Bescheinigung in den Briefkasten fällt, soweit kein Gericht etwas anderes entschieden hat.

Mehr zu Entscheidungsfristen, die vor der Fiktion liegen, steht unter Dauer und Fristen. Die Geltungsdauer einer ganz normal erteilten Genehmigung ist dort und im Ratgeber zur Gültigkeit der Baugenehmigung der allgemeinere Fall. Hier zählt nur, was sich ändert, wenn die Genehmigung durch Schweigen entstanden ist.

Was keine Fiktion ist

Drei Nachbarinstitute werden mit der Fiktion verwechselt, weil auch dort ohne klassischen Bescheid gebaut werden darf.

Die Genehmigungsfreistellung setzt keinen Bauantrag bei der Bauaufsicht voraus, über den geschwiegen wird. Die Unterlagen gehen an die Gemeinde. In Bayern darf in der Regel einen Monat nach Vorlage begonnen werden, und die Baubeginnsanzeige kommt hinzu. Art. 58 Abs. 4 BayBO verweist für die Freistellung gerade nicht auf den Zugang einer Genehmigung. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Genehmigungsfreistellung Bayern. In Nordrhein-Westfalen ist die Freistellung ein eigenes Verfahren; sie ist nicht § 74 Abs. 3.

Die Teilbaugenehmigung erlaubt einen frühen Abschnitt, während der übrige Antrag noch geprüft wird. In Bayern gelten die Startregeln des Art. 68 für diesen Abschnitt entsprechend. In Sachsen-Anhalt gilt § 71 entsprechend (§ 73). Die Teilbaugenehmigung muss Ihnen zugegangen sein. Was sie nicht freigibt, bleibt gesperrt. Den Unterschied zum vollständigen Bescheid erklärt der Ratgeber Teilbaugenehmigung.

Verfahrensfreie Vorhaben brauchen weder Genehmigung noch Fiktion noch, in der Regel, die Baubeginnsanzeige des Genehmigungsverfahrens. Abstandsflächen, Standsicherheit und der Bebauungsplan gelten trotzdem. Den Überblick gibt Verfahrensfreie Bauvorhaben.

Wenn Sie zu früh anfangen

Der häufigste Fehler ist der Kalender. Die Entscheidungsfrist endet an einem Freitag, der Bagger ist für Montag bestellt, die Bescheinigung ist nicht zugegangen, die Anzeige liegt nicht vor, in Baden-Württemberg fehlt der Baufreigabeschein. Jede dieser Lücken macht den Montag zu früh, auch wenn die Fiktion am Freitag eingetreten ist.

Der zweite Fehler ist der umgekehrte: monatelang auf einen Stempel warten, den es bei der Fiktion nicht gibt. In Bayern und Nordrhein-Westfalen ergeht kein zusätzlicher Startbescheid, sobald Zugang, Nachweise und Anzeige zusammen sind. In Baden-Württemberg ist der Baufreigabeschein dieser Akt, und die FAQ sagt, er sei grundsätzlich mit der Fiktionswirkung zu erteilen. Bleibt er aus, obwohl keine nachzureichenden Nachweise fehlen, ist das ein Fall für die Nachfrage bei der Baurechtsbehörde, nicht für den stillen Baubeginn.

Der dritte Fehler betrifft die Nachbarn. Die Bescheinigung geht in Bayern, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Sachsen-Anhalt auch an Personen, die nicht zugestimmt haben oder deren nachbarliche Belange berührt sein können. Deren Rechtsbehelfsfrist beginnt mit der Bekanntgabe. Ob ein Rechtsbehelf den Start aufschiebt, regelt nicht die Fiktionsnorm, sondern das Prozessrecht, oft erst ein Eilantrag. Dieser Text ersetzt diese Prüfung nicht.

Der vierte Fehler ist die falsche Uhr bei der Pause. Eine Anzeige nach drei oder sechs Monaten hält eine Genehmigung nicht am Leben, die nach einem Jahr Unterbrechung in Nordrhein-Westfalen oder nach zwei Jahren in Sachsen-Anhalt erlischt. Notieren Sie das Datum der Erteilung, das Datum des Zugangs und das Datum der letzten Ausführung getrennt.

Beginnen Sie trotzdem, kann die Bauaufsicht die Arbeiten einstellen. Die Bußgeldtatbestände stehen in der jeweiligen Landesbauordnung und sind nicht bundesweit gleich. Für Bayern sind Anzeige- und Frühstartverstöße im Ratgeber zur Baubeginnsanzeige mit der Fundstelle aus Art. 79 BayBO belegt. Übernehmen Sie den dortigen Betrag nicht ungeprüft auf ein anderes Land.

Fazit

Die Genehmigungsfiktion beantwortet, dass eine Baugenehmigung entstanden ist. Sie beantwortet nicht, dass am selben Tag gebaut werden darf. In Bayern und Nordrhein-Westfalen sind Zugang der Genehmigung oder der Bescheinigung, die nötigen bautechnischen Bescheinigungen und die Baubeginnsanzeige drei Bedingungen. In Sachsen-Anhalt heißen sie Zugang der Genehmigung, erfolgte Prüfung der Nachweise und schriftliche Anzeige. In Baden-Württemberg kommt der Baufreigabeschein hinzu und ist bei einer auflagefreien Fiktion grundsätzlich mit der Fiktionswirkung zu erteilen, ohne dass fehlende Nachweise damit entfallen. In Niedersachsen darf vor der Erteilung nicht begonnen werden, die Bescheinigung tritt an die Stelle des Bescheids, und die Fiktion selbst endet für Unterlagen, die nach dem 31. Dezember 2026 vollständig werden.

Halten Sie Erteilung, Zugang, Anzeige und Erlöschen als vier Daten fest. Die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes und die Auskunft der zuständigen Bauaufsicht gehen diesem Vergleich vor, sobald sich der Wortlaut ändert.

Häufige Fragen

Darf ich am Tag des Fristablaufs mit dem Bau beginnen?

Der Fristablauf lässt die Baugenehmigung kraft Gesetzes entstehen, soweit die Genehmigungsfiktion für Ihr Verfahren gilt. Der zulässige Ausführungsbeginn hängt zusätzlich am Landesrecht. In Bayern und Nordrhein-Westfalen muss Ihnen die Genehmigung oder die Fiktionsbescheinigung zugegangen sein, und die Baubeginnsanzeige muss bei der Bauaufsicht vorliegen. In Baden-Württemberg brauchen Sie den Baufreigabeschein.

Reicht die Fiktionsbescheinigung als Baufreigabe?

In Baden-Württemberg nein. § 59 Abs. 1 LBO lässt die Ausführung genehmigungspflichtiger Vorhaben erst nach Erteilung des Baufreigabescheins zu. Das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen stellt in der FAQ zur LBO-Reform klar, dass die Baufreigabe auch bei einer Fiktion erforderlich bleibt und grundsätzlich mit Eintritt der Fiktionswirkung zu erteilen ist, weil die fingierte Genehmigung keine Auflagen und Bedingungen enthält. Nachweise, die vor Baubeginn vorzulegen sind, kann die Behörde trotzdem verlangen.

Muss ich den Baubeginn trotz Fiktion anzeigen?

In Bayern mindestens eine Woche vorher schriftlich (Art. 68 Abs. 8 BayBO), in Nordrhein-Westfalen und Sachsen-Anhalt mindestens eine Woche vorher, dort in Textform beziehungsweise schriftlich, und auch bei einer Pause von mehr als drei Monaten. Baden-Württemberg verlangt die Mitteilung elektronisch in Textform vor dem Beginn und bei einer Pause von mehr als sechs Monaten, ohne im Gesetz eine Wochenfrist zu nennen. § 72 NBauO enthält keine allgemeine Wochenanzeige.

Wann beginnt die Geltungsdauer einer fiktiven Baugenehmigung?

Die Landesbauordnungen knüpfen das Erlöschen an die Erteilung. Die Fiktion ist diese Erteilung kraft Gesetzes. Für Sachsen-Anhalt hat das Oberverwaltungsgericht zur Fassung vor 2026 entschieden, dass die Dreijahresfrist erst mit Zugang des Fiktionszeugnisses läuft, nicht schon mit dem Fristablauf. Ob die Gerichte das auf die Neufassung übertragen, ist offen. In Baden-Württemberg gilt § 62 LBO nach der Ministeriums-FAQ auch für die fingierte Genehmigung.

Ist die Genehmigungsfreistellung eine Genehmigungsfiktion?

Nein. Bei der Freistellung entsteht keine Baugenehmigung durch Schweigen der Bauaufsicht. Sie dürfen nach einer gesetzlichen Wartefrist bei der Gemeinde beginnen, wenn kein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird. In Bayern sind das in der Regel ein Monat nach Vorlage der Unterlagen und zusätzlich die Baubeginnsanzeige. Die Fiktion setzt einen Bauantrag in einem Verfahren voraus, für das das Landesrecht die Fiktion anordnet.

Gilt die Genehmigungsfiktion in Niedersachsen über 2026 hinaus?

§ 70a Abs. 3 NBauO beschränkt die Fiktion auf Bauanträge, die ab dem 1. Juli 2024 eingehen und deren erforderliche Unterlagen bis zum 31. Dezember 2026 vollständig und ohne erhebliche Mängel bei der Bauaufsicht vorliegen. Liegen die Unterlagen erst 2027 vollständig vor, greift diese Fiktion nach dem Wortlaut nicht. Für Anträge innerhalb des Fensters bleiben Erteilung, Bescheinigung und die dreijährige Geltungsdauer daneben zu beachten.